ticari gayrimenkul, ticaret için kullanılan taşınmazlara verilen genel isim. bunlar içerisinde çeşit çeşit kullanım alanları var. her şeyden önce gayrimenkulun niteliği birbirinden farklılaşıyor. farklılaşan niteliklerin ise farklı farklı kullanımları oluyor.

bütün bunlar başta anayasa, ardından türk medeni kanunu'nda aslında düzenlenmiş halde. anayasayı salabiliriz ancak konuyla ilgimiz medeni kanun kapsamında. kanun'un 704'üncü maddesine göre taşınmaz mülkiyetine konu üç farklı gayrimenkul var. bunlar arazi, bağımsız ve sürekli haklar ve son olarak kat mülkiyeti kapsamında bağımsız bölümler.

bunların her biri ticari amaçla kullanılabilir veya kullanılmayabilir. kullanılması için malın sahibinin (bkz: malik) bu yönde işlem yapması lazım. tarla vasfındaki arsa örneğin kiraya verilebilmekte (bkz: icar), ya da aynı kişi üzerine çiftlik yapıp orada yaşayabilir.

bırakalım bu tantanayı, işin siyasi ve iktisadi boyutuna gelelim diyorsanız eğer...

vaziyetin günümüzdeki sıkıntılı olan kısmı özellikle şehir merkezlerinde bulunan bağımsız bölümlerin ticari gayrimenkul vasfıyla kullandırılanlarında. arsa niteliğindeki bir taşınmaza bir bina dikildiğinde, izlenmesi gereken usul kat irtifakına ve ardından kat mülkiyetine geçiş şeklinde olmalı. türkiye'nin birçok yerinde arsa üzerine bina dikilip sonrasında tapuda rüşvet verilemediği için bağımsız bölümler kurulamıyor ve arsa niteliğindeki taşınmaz tapusuna hisse ve hisseye karşılık gelen daire olabildiğince düşük bedelle yazılıyor. bu mesela istanbul'un ortaköy isimli meşhur mahallesindeki birçok site için bu şekilde ve tapularda bu yüzden çok fazla sıkıntılar çıkıyor. hani ortaköy dersin, zenginler oturuyor dersin. yok işte öyle.

hatırlayacak olursanız imar affı denen husus da buna bir nebze de olsa çözüm sağlamayı amaçlıyordu. yapı kayıt belgesini beyan usulüne göre alıp, ardından aynı ücreti ikinci kez yatırdığınızda kat mülkiyetine geçebiliyordunuz. ben hiç geçeni görmedim ancak bunun önü açılmıştı. sebebi yukarıda anlattığım hadiseydi.

fakat bütün bunlar yetmiyormuş gibi, korona virüs kapsamında, ki yaklaşık 1 yıldır bunun hayatımızda ciddi değişiklikler yaratacağını ekşi sözlük'ten iddia ediyorum ve bunlar yaşanılanlarla doğrulanıyor, herkes evlerine çekildi ve özellikle tedarik zincirleri ağır darbe aldı.

bunda başlıca insan sağlığının korunması nedeniyle sokağa çıkma yasaklamaları ile idari işlem niteliğindeki anayasaya aykırı genelge kısıtlamaları, ayrıca evden çalışma hadiseleri ve insanların bireysel olarak evlerinden ayrılmamaları gibi değişik unsurlar etkili oldu.

bugün geldiğimiz noktada ise birçok şirket evden çalışmaya devam edeceğini, bundan sonra ofisten çalışma olmayacağını teker teker açıklıyor. buna en son örnek, koç holding ceo'su çakıroğlu'nun ifadesi oldu. çakıroğlu "uzaktan çalışma 35 bin ofis çalışanımız için kalıcı hale geliyor; değişmekten korkmuyoruz, kendimize güveniyoruz" açıklamasını yaptı.

bu normalde güzel bir değişim elbette. ancak türkiye için değil. türkiye, ekonomisini inşaat üzerine temellendiren bir ekonomi oldu. özellikle 2001 sonrası küresel likidite dünyada özellikle goü ülkelerine yayıldı. işin temelinde 90'ların döviz çeken abd ekonomik atmosferini terk ediş ve bush yönetiminin küresel likiditeyi artırması stratejisiyle birlikte yerelde derviş reformları vardı. nitekim akp iktidarı eline geçirdiğinde bu reformları teker teker de uygulamasını bildi.

bol para 2000'lerde gideceği yeri şaşırıyordu. derviş temelli kurumsal güveni tesis eden yeni yapılar (bddk, spk, rekabet kurumu, bağımsız tcmb vb.) özellikle de goü içerisinde türkiye'nin devamlı yatırım çekmesini sağlıyordu. o yıllarda tcmb dolar daha fazla düşmesin diye piyasadan döviz almak zorunda dahi kalmıştı.

ancak sonrasında iş tersine döndü. bunda meşhur taper tantrum'u ben milat olarak kabul ediyorum. o yabancılar, dolarlarını alıp çekip gittiler. ve türkiye, elinde hiçbir teknoloji, döviz, inovasyon, üretim, istihdam yaratmayan inşaat sektörüyle kaldı.

bir örnek olması adına, istanbul levent'te eskiden bulunan fabrikalar teker teker yıkıldı ve yerlerine tam 4 tane yan yana avm yapıldı. her bir avm'nin içerisinde aynı markalar yer aldı, starbucks, zara, d&r...

bu çarpık ekonomik zihniyete ve uygulamaya da özellikle daron acemoğlu'nun yorumu çok nokta atışı oldu. daron hoca, türkiye'nin bu büyüme modeline "kalitesiz büyüme modeli" ismini dolaylı yoldan verdi. aslında daron hoca "kaliteli büyüme"den bahsediyordu ve türkiye'nin büyüme modelinin inşaata dayalı olduğundan buna uymadığını ifade ediyordu.

illa "hocanın ağzından duyacağım" diyenler için şirin payzın ile daron acemoğlu'nun röportajını buraya bırakalım, dileyen izlesin

hocanın boğaziçi'ndeki dar koridor konferansından. ben de izleyiciler arasındaydım ve boston'da why nations fail'i kendisine imzalatmamın akabinde dar koridor'u bu sefer o konferans akabinde ona imzalatmıştım.

her neyse, tüm bu bilgileri değerlendirdiğimizde, işin ticari gayrimenkul boyutunun, özellikle şehir merkezlerindeki o yüksek plazalar ve benzer yeni yapılanmalar kapsamındaki perspektifinde, sanki ufukta pek hoş olmayan senaryolarla karşılaşacağız gibi görünüyor. daha bu işin döviz boyutuna girmedik bile. maliyetleri, faizleri, asgari ücret artışını, talep düşüşünü vb. kattığımızda iş bambaşka boyuta varıyor.

neticeten, şehirlerdeki ticari gayrimenkulleri korona çok fena vurdu. krizler aslında güzel bir özeleştiri fırsatıdır da aynı zamanda. "ben geleceğe dönük iş yapıyor muyum" sorusunun cevabını kriz iş sahibine yaşatır.

türkiye açısından ise asıl soru şu olacak: türkiye ne zaman neşteri vurup inşaata dayalı ekonomik büyüme modelini terk edecek?

bekleyip görelim.

Türkiye'deki Emlak Balonunun Sebebine Bambaşka Bir Açıdan Bakan Zihin Açıcı Bir Gözlem