Eminevim, Fuzulev, Birevim Gibi "Faizsiz" Ev Alma Sistemleri Nasıl Çalışıyor?
birikimevim, çözümevim, birevim, katılımevim, meskenfinans, elbirliğifinans... konut/taşıt kredilerinin faizleri ve kar paylarının yükselmesini fırsat bilen bazı girişimciler. büyükşehirlerin ana caddelerinde aynı sistemde çalışan fakat farklı isimlerdeki bu şirketleri açtılar/açıyorlar. kendi aralarında buna el birliği sistemi diyorlar. soru-cevap olarak gidelim.
çekiliş varmış?
evet, çekiliş var. sisteme girerseniz sizi bir gruba alıyorlar. grubun ortak özelliği aynı miktarda paraya girmiş olmanız değildir, diğer grup üyeleri ile taksit sayınızın aynı olmasıdır. yani eğer 120 ay vade ile girilecekse 1 trilyon için giren ile 100.000 lira için giren aynı grupta (tabii her birinde farklı sistemler var ama en çok tercih edilen model bu) çünkü 120 taksit ödeyecek her ikisi de, vade aynıysa grupta aynı. ayda bir üye, üç ayda üç üye, beş ayda beş üye vs. şekilde belli periyotlarla çekiliş yapılıyor ve her ay toplanan para ile adı çıkan üyeye ev/araba alınıyor.
peşinat lazım mı?
eminevim peşinat ister, fuzulev bazen istemez, birikim evim istemez vs. farklı farklı yani...
size “peşinat verirseniz daha erken çekilişte adınız çıkacak” denir. bu doğrudur. almak istediğiniz araba/evin parasının yarısını, üçte birini peşinat olarak vermişseniz size erkenden çıkma ihtimali çok yüksektir. az peşinat verdiyseniz, tüm üyelere paralarının verileceği toplu teslimat tarihine kadar adınız çıkmayabilir veya daha geç çıkar. örneğin: peşinatınız yok ama girdiniz, ilk ay peşinatı çok olanlara çıkmaya başlar ve öyle aşağı doğru devam eder, ilk aylarda sana çıkarsa ne âlâ ama sana 30. veya 40. ayda çıkabilir. çok bekleyebilirsiniz de. o arada hem bunlara taksit veriyor olacaksın, hem de kira ödeyeceksin. bu çekilişler genellikle çok şeffaf çekilişler değildir; her sistem ve her şirkette çok parası olana erkenden çıkacak şekilde kurgulanmıştır. “burası çok önemli” :)
organizasyon ücreti
(2020 yılı için konuşmak gerekirse) 450.000 tl'lik ev için gireceğimi söylediğimde eminevim 45.000, fuzul ev 38.000, birikim evim 37.000 tl organizasyon ücreti istedi. pazarlık payı da varmış. eminevim'de organizasyon ücretini 23’e kadar düşüren de varmış. (şu anda büyük ihtimalle bu ücretler çok daha fazladır.)
bu işi organize etmek için sizden peşin olarak ve ilk başta bu ücret alınır. (ha, peşinatı bile taksitlendirenler de var) şirket kendini sağlama alır önce. sistemden 3. yılda veya 5. yılda çıktınız ve o tarihe kadar size ev/araba çıkmamış ise sistemden çıkmak aklınıza gelebilir ama o zaman bu paranın ya çok çok azını (onu da en geç 6 ay sonra) alırsınız veya hiç alamazsınız. şikayetvar'da bu konuda çok sayıda şikayet okuyabilirsiniz.
hem kira hem de taksit ödeme
grup üyelerinin tamamının parasını alacağı o toplu teslim tarihine kadar kira ödemeniz veya beklemeniz gerekiyor. örneğin: 120 kişilik gruba girdiniz, en geç 50. ayda herkes ev sahibi olacak dediler. diyelim ki peşinatsız girmiştin, sana da ta 50.aya kadar çıkmadı, sen o arada kira+taksit ödeyeceksin. ve 50.aya geldiğinde 5 yıl önce almayı hayal ettiğin evin veya arabanın değeri iki katına çıktıysa alacağın para derdine deva olmayacak ve boşuna 50 ay beklemiş olacaksın. ülkemizde büyükşehirlere yoğun bir göç olduğu için, konut fiyatları artma eğilimindedir.
bu sistemler aslında ponzi sistemi midir?
evet, ponzidir. tüm bankalarımız ponzi olduğu gibi bunlar da ponzi'dir (prof dr mahfi eğilmez)
gelen yeni parayı mevcut müşterisine vererek çarkı döndürür. hep yeni müşteriye, yeni aboneye ihtiyaçları vardır. en önemlisi de ponzi demek bırakıp kaçacaklar, çiftlikbank gibi olacaklar anlamına gelmiyor. ponzi'den kastım; hep yeni üyelere, hep yeni kişilere ihtiyaçları var. yeni üye bulamayınca şirket zora girer ve teslimatlar gecikir. mevcut üyeler mağdur olur.
riskli midir?
taksitler yüksek ve vade uzun ise kesinlikle risklidir. 120 ay vadeli konut yerine, otomobil için 2 veya 3 yıllığına girilmesi daha mantıklıdır. olumlu örnekler olduğu gibi, olumsuz örnekler de çoktur. alacağınız ev veya araba üzerinize ipotek ettirilir. ticaret sicilinizde ipotekli bir gayrimenkul olması her alanda olmasa da belli alanlarda işinizi zorlaştırabilir.
güvenilir mi?
güven konusunda yeni açılanlar bir yana, en köklü olanlara bakalım. eminevim ve fuzulev'in arkasında çok sağlam bir sermaye var. fuzul inşaat, istanbul/başakşehir'de onlarca konut projesi yaptı. hakeza eminevim de öyle çok zengin. para ise para! ek olarak, her iki şirketin yöneticilerinin şöyle bir twitter hesaplarına bakın, açın bakın; iktidara çok yakın olduklarını, olmaya çalıştıklarını görürsünüz. bu dönem onlara hava hoş, ülkemizde beton bu dönem para ediyor ve ak parti’ye yakın müteahhitler (en küçüğüne kadar hepsi) büyük paralar kaldırdılar. şu an ülkenin kaymağını yiyorlar dersek yanılmış olmayız.
peki bu böyle sürer mi? dindar görüntü altındaki bu sermayenin geleceği var mı? kişisel fikrim, belirsiz olduğudur. 5 yıl sonra ne olacağını ve inşaat sektörünün nereye gideceğini bilemeyiz zira bugün bütün aklı başında ekonomistler inşaat sektörünün ülkenin kaynaklarını tüketen bir kara deliğe döndüğünü söylerler. iktidar değişirse bu köklü iki şirket için bile her şey değişir. varın, zibil gibi yeni türeyen diğer şirketlerin akıbetini siz hesap edin.
hangi şirket olsun?
emin, fuzul, hedef, katılım, mesken, çözüm, bir, birikim... 4 farklı şirkete gittim, mesela fuzulev'e gittiğimde birevim’in yakında batacağını söyledi şube müdürü. birevim'in sahipleri üyelerinin toplu teslimat tarihi gelmeden şirketi elden çıkarmak istiyorlar falan demişti. meçhul! ne olacak, bilemeyiz ama bu şirketler birbirlerinin arkasından da konuşuyor ve kötülüyorlar, bu kesin. içlerinde büyük rekabet var.
çoğu az bir sermaye ile kurulmuş bu şirketlerin. sisteme girecek arkadaşların mutlaka ama mutlaka girdikleri şirketlerin kuruluş ve güncel sermayesini şahsen araştırmalarını tavsiye ediyorum. niye? çünkü toplu teslimat tarihi geldiğinde tüm grup üyelerini ev sahibi yapmaları gerek. az sermayeli bir şirket nasıl yapacak bunu? unutmayın; son zamanlarda türeyen bu şirketlerinin sahipleri kısa yoldan köşeyi dönmek için kurdu bunları, çalışan personel de asgari ücretli emekçi.
emin grup ve fuzul grup aralarında en zengin olanıdır ama o da gücünü siyasi iktidardan alıyor ve oraya dayanıyor. ve iktidar da seçimle gidebilir bir gün.
peki faiz var mı?
kişisel fikrimi söyleyeyim, bu kadar çok üyenin olduğu, bankacılık işlerinin içine bu kadar girilen, toplu teslimat tarihlerinde çok büyük paraların döndüğü bir ortamda şirketlerin bankaları kullanmaması bence mümkün değil. mutlaka havuzlarda, gruplarda biriken parayı faize yatırıyorlardır diye düşünüyorum. ama bu konuda uzman bir bankacıya danışmakta fayda var. belki ben yanılıyorumdur.
ama sen taşıt/araba için girilir dedin?
evet, girilir! çok yakın bir akrabam 120.000 liraya araba alacaktı, 60.000’e eski arabasını sattı, 5000 kadar organizasyon ücreti ödedi, köklü olduğu için eminevim'e girdi, 2 yılda 60.000’i taksitle verecek toplamda 125.000 vererek arabasına sahip olmuş olacak. öte yandan bankaya gitseydi, kredi çekseydi mevcut faiz oranları ile 120.000 lira için en az 150.000 geri ödemesi gerecekti. kısa süreli işlerde bu tarz el birliği sistemleri için girilir ama öyle 10-15 yıl sürecek ev/araba taksitleri çok büyük bir risktir.
şunu yapmayın!
tecrübe ettim, bunlardan herhangi birisinin bir şubesine gittiyseniz ve amacınız bilgi almak, hesap yapmak ise sakın ama sakın telefon veya e-mail adresinizi vermeyin. sizi sürekli arayacaklar ve çok sık rahatsız edeceklerdir. şayet şubeye gittiyseniz kullanmadığınız bir telefon numarasını vermek daha mantıklıdır. dediğim gibi bu bir zincirdir, yeni müşteri lazım bu havuza, o yüzden bu kadar kasıyorlar.
tavsiyemdir
şikayetvar isimli web sitesinden şirketin adını yazarak, yaşanan sorunları inceleyebilirsiniz. orada çok şey göreceğinizi düşünüyorum. şirket yöneticilerini araştırın, siyasi kimlikleri önem arz edebiliyor. sosyal medyadan arattırın, olumsuz noktaları işaretleyin. çalışanların başlangıçtaki nazik üslubu sizi yanıltmasın, sisteme üye olduktan sonra iş değişebilir.
velhasıl... kısa vadeli taksitleriniz olacak ise bu şirketler cazip olabilir yani bulacağınız fırsata ve piyasaki evin/arabanın/arsanın fiyatının artma/azalma eğilimine göre değişir ama uzun vadede çok büyük riskler içeriyor. çok dikkatli olmakta ve derinlemesine düşünüp, araştırmakta fayda var.