Ev Sahibi, Kiraya Yasal Kira Artış Oranından Fazla Zam Yapabilir mi?
ev sahibi, kira artış oranından fazla zam yapamaz kiraya. benzer hadiselere yakın çevremde denk geliyorum. denk geldikçe de elimden geldiğince bilgilendirmeye çalışıyorum.
şöyle ki
- kira artış oranı, tarafların kira sözleşmesinde belirttikleri oranı aşamaz.
- öte yandan kira artış oranı, kira sözleşmesinde ne kadar belirtilmiş olursa olsun, kanun'da (*) belirtilen oranı hiçbir şekilde aşamaz.
- kira artış oranı sözleşmede belirtilmemişse, tartışmalı olmak ile birlikte, ya artış öngörülmemiş demektir (yani ev sahibi kirayı artıramaz) ya da yine en fazla kanun'da belirtilen kadar artırılabilir demektir.
peki kanun ne diyor?
kira artış oranı, içinde bulunulan ayda (artış oranı öngörülen ayda) açıklanan (bkz: tüfe'nin 12 aylık oralaması)'dır diyor. bunu unutmayın. kritik olan bilgi bu.
peki temmuz 2021'de bu oran kaçtır? tüik'in sitesinde de görebileceğiniz üzere %14.55.
şimdi farazi örnekler ile somut bir şekilde açıklamaya çalışalım
1.olay: zamanında ev kiraladınız. kira artış oranını da %30 olarak belirlediniz. tam içinde bulunduğumuz bu ay da (temmuz 2021) kira artış dönemi olsun. bu durumda tüik'in açıkladığı oran %14.55 olduğundan, siz her ne kadar %30 artış belirlemiş olsanız da, ev sahibi %14.55'in üzerinde bir artış yapamaz. yapmamalı demiyorum. yapamaz. zira kanun'a aykırı.
2. olay: zamanında ev kiraladınız. kira artış oranını da %10 olarak belirlediniz. tam içinde bulunduğumuz bu ay da (temmuz 2021) kira artış dönemi olsun. bu durumda yine tüik'in açıkladığı oran olan %14.55'e bakarız. fakat bu defa bizim kararlaştırdığımız tutar tüik'in tutarından düşük olduğundan yapılacak artış oranı %10 olacaktır.
daha önce bir deneyimimde, kira artış dönemi yasal artış oranı %10 iken, ev sahibim %20 yapmak istemişti. durumu izah etmeme rağmen, anlamamakta ısrar etmişti. ben de; "o halde %10 artış olacak şekilde yatırıyorum. geri kalan kısmı için lütfen yasal yollara başvurun" diye nazik bir şekilde bilgilendirmiştim kendisini.
önemli nokta şu. ortada, herhangi bir konuya ilişkin özel kanuni düzenleme varsa, o konu, ilgili taraflarca belirlenmiş olsa da önce kanun uygulanır. yani kanun %14.55 derken, sözleşme %40 dese bile, esas olan %14.55 olacaktır.
akla gelen diğer sorulara cevap verelim
1.soru: ama bu taraflı bir tutum diyenler olacaktır.
yani artış oranı sözleşmede belirlenenin altında olursa ev sahibinin aleyhine olacak şekilde, ama üstünde olursa kiracının aleyhine olmayacak şekilde yorumlanıyor. bu nasıl eşitlik?
şöyle ki, hukuk düzenleri her ne kadar prensip olarak taraflar arasındaki eşitliği öngörse de, daha temelde adaleti tesis etmeyi amaçlar. dolayısıyla, bazı ilişki tiplerinde, taraflardan birine, sırf konumu gereği daha ayrıcalıklı bir tutum sergiler. nedir bunlar? ev sahibi - kiracı ilişkisinde kiracıyı tutar, işveren-işçi ilişkisinde işçiyi. mantıklıdır da. zira işçi ve kiracı, ilişkilerinde güçsüz konumdadırlar. dolayısıyla ayrıcalık tanınması mantıklıdır.
2.soru: artışı kabul etmezsem, evden çıkarır diyen kiracılar olacaktır.
bu da yanlış bilinen bir hadise. kira sözleşmelerinde (konut için konuşuyorum), belirlenen ilk sözleşme süresinden sonraki 10 yıl boyunca, kiranızı vaktinde ödediğiniz takdirde ve belirli koşullar gerçekleşmediği müddetçe kiracı sizi evden çıkaramaz. sözleşmenizde her yıl kendiliğinden yenilenir.
nedir bu aksi koşullar? ev sahibi, ben veya çocuğum oturacak diyebilir. fakat bu durumda dahi, aynı bölgede bir başka evi olmaması gerekir. dahası başka evi yoksa bile, sizin 1 senelik kira sürenizin bitmesini beklemek zorunadır. diyelim ki, 3. yılın ortasında geldi ve sizden bu gerekçe ile evi tahliye etmenizi istedi. bu durumda dahi 3. yılın sonunu beklemek zorunda. dahası, sizi bu gerekçe ile çıkardıktan sonra, gerçekten gelip oturmak zorunda. oturmadığını ispat edebilirseniz yüklü tazminat alabilirsiniz. fakat dikkat: size "çık ben oturacağım" ihtarını noter yolu ile çekmiş olmalı. aksi takdirde söz uçar yazı kalır (bkz: scripta manent verba volant).
daha farklı aksi koşullar da var. ev sahibi evi satabilir. detaya girmiyorum, ama o durumda da, ilgili kira döneminin bitmesi beklenmelidir. apartman yönetimi sizden şikayetçi olabilir, vs. vs.
çok fazla kafa karıştırmamak için birkaç tavsiye ile bitiriyorum
- kira sözleşmenizi kesinlikle yazılı yapın.
- artış oranını ne kadar belirlerseniz belirleyin, oranın yasal oranı geçemeyeceğini unutmayın.
- ev sahipleri yasal oranı bilin. neydi yasal oran? (bkz: tüfe'nin 12 aylık oralaması)
- kiracılar, ev sahipleriniz yasal oranı bilmiyorsa, bunu nezaketen kendilerine daha en baştan söyleyin (ben yaptım, yapıyorum). böylece eksik bir beklentiye girmemiş olurlar.
- ödemeleri her zaman ve tamamen banka üzerinde gerçekleştirin. aksi takdirde ispat edemezsiniz.
- kiracılar, ödemelerinizi düzenli yapın. düzenli yapmaz ve iki defa noter üzerinden ihtar yerseniz, ev sahibiniz 10 yılı beklemek zorunda olmadan sizi tahliye edebilir.
- iyi geçinin. diğer türlü iş yasal yollara kalırsa, kira tespit davası ayrı bir dert, tahliye davası başka bir dert. özetle saygı duyun birbirinize.
- en önemlisi, bir ihtilaf durumunda yasal temsilcinize (avukatınıza) danışın. çünkü en ufak bir detayı atlamak, haklı da olsanız, kaybetmenize neden olabilir. özetle bu ve buna benzer yazılar sizi temel haklarınız konusunda bilgilendirecektir, fakat bir ihtilaf durumunda, haklılığınız ispat edebilmeniz için çok daha fazlasına ihtiyacınız olacağını asla unutmayın. (bkz: usul esasa mukaddemdir).
- son olarak, avukat değilim.
bir de kiracıyı evden çıkarmak çok zor bir hadisedir. öyle evine girerek çık diyemezsiniz. orası her ne kadar ev sahibinin mülkü olsa da, kiracının hanesidir. haneye tecavüz de çok fena bir hadisedir ki, kiracı isterse süründürür ev sahibini. onun için ev sahipleri akıllı olun. tahliye davası dediğin 1-2 yıldan önce bitmez.
(*) (bkz: türk borçlar kanunu) madde 344: "tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir..."
son not: hem ev sahibiyim, hem de kiracı. kiramı bir gün dahi geciktirmeden gününde ödedim. kiracımdan ise pandemi döneminde durumunun kötü olduğunu bildiğim için bedeli yarısına düşürdüm.