ülkemizde 2001 yılında yaşanan ekonomik krizi takriben uygulanan imf ekonomik politikalarının etkisiyle enflasyon ve faiz oranları hızla düşmeye başlamış, bu düşüşle birlikte gelen yüksek oranlı büyüme ve yabancı sermaye girişi varlık fiyatlarında artışa sebebiyet vermiştir.

seksenli ve doksanlı yıllara nispeten düşük sayılabilecek enflasyon ortamında, özellikle 2005'den sonra bankaların uzun vadeli mortgage kredileri yoluyla vatandaşa konut finansmanı yapabilir hale gelmeleri neticesinde kriz döneminde ertelenen konut talebi canlanmış ve piyasada konut fiyatları hızla yükselişe geçmiştir.

kira çarpanı 2001 krizinden önce 120-150 ay iken, 2010 -2015 yılları arasında 240, 2020 yılında ise pandemi sebebiyle bankalar tarafından verilen cumhuriyet tarihinin en düşük kredi oranlarıyla 300 ay'a kadar yükselmiştir.

düzenli göç alan, yabancıların ev aldığı, iş olanağı yüksek antalya gibi şehirlerin denize yakın bölgelerindeki havuzlu rezidanslarda; çeşme, bodrum, kaş veya göceğin havuzlu, müstakil evli sitelerinde bu oran 400, hatta 500'ün üzerine de çıkabilmektedir.

kredi faizlerinin düşük, emlak fiyatlarının görece 'uygun' sayılabileceği dönemlerde dahi 'asgari ücret' le geçinmeye çalışan vatandaşlarımız için ev sahibi olmak ziyadesiyle zordur, ve her yıl daha da zorlaşmaktadır.

son 25 yılda reel maliyet endeksi istikrarlı bir şekilde azalıyorken pandeminin ardından inşaat malzemelerine yönelik aşırı talepten dolayı inşaat maliyetleri geçtiğimiz yıl hızla yükselmiştir.

ülke nüfusunun yaklaşık yüzde otuzunu barındıran istanbul, ankara ve izmir'deki emlak piyasası ve patlamak üzere olduğu iddia edilen balon konusundaki gözlemlerim ise şu yöndedir;

istanbul dünyadaki en büyük metropollerden birisidir

2005'ten 2020'ye kadar dünyada en çok turist çeken ilk 20 sehir arasında yer almıştır. 1980 yılından bu yana nüfusu 4 kat, kişi başına düşen geliri dolar bazında 4 kattan fazla artmıştır ve 1980-2015 donemi icin yapılan ekonometrik testlere göre konut fiyatları bir şok nedeniyle saptığında, en uç örneklerde dahi birkaç yıl içinde tekrar denge konut fiyatlarına geri dönmektedir.

şehirde büyük alt ve üst yapı calışmaları devam ederken, istanbul nüfusunun çoğu hala niteliksiz olarak gösterilebilecek, bahçesi, otoparkı, sosyal donatıları olmayan, deprem yönetmeliğine uygunsuz evlerde ikamet etmekte iken bir doyma dan soz etmek mümkün değildir. konuta olan talep devam etmektedir.

istanbul emlak fiyatları, diğer avrupa şehirleri ile euro/m2 bazında kıyaslandığında durum çok daha net ortaya çıkmaktadır; yabancıya gayrimenkul satış şirketi nevita’nın araştırmasına göre, istanbul, ortalama konut metrekare fiyatı itibarıyla avrupa’daki metropoller arasında halihazırda en cazip şehirdir. (2021 yılı itibariyle konut satışında ortalama metrekare fiyatları; paris: 11 bin 613 avro, londra: 10 bin 797, münih: 8 bin 442 avro, avusturya ınnsbruck: 5 bin 992 avro, lizbon: 3 bin 346 avro, italya bolzano: 3 bin 41 avro, madrid: 2 bin 630 avro, istanbul: 462 avro)

yüksek enflasyon'un yanı sıra alım gücünün özellikle son 3 yılda döviz bazında aşırı düşmesi sebebiyle asgari ücretli t.c vatandaşlarına artık ulaşılmaz görünen fiyatlar, döviz kazananlar için aşırı ucuzdur mamafih, istanbul'daki konut piyasasının etkin çalıştığından ve arsa fiyatlarının çok yüksek olduğu bölgelerde yapılan ve fahiş fiyatlarla satılmaya çalışan projeler haricinde konut piyasasında patlamak üzere olan bir fiyat balonu bulunmadığından söz edilebilir.

ankara'da ise durum istanbul'dan farklıdır

bütün bakanlıkların, kamu kuruluşlarının, siyasi parti merkezlerinin şehrin batısına kaydırılmasıyla özellikle eskişehir yolu çevresi emlak fiyatları son 20 yılda akıllara durgunluk verecede yükselmiştir. yeni açılan özel üniversiteler ve eski köklü eğitim kurumları da bu bölgeye yönelmiştir. daha ilginci, seksenli ve doksanlı yıllarda en zengin kesimin oturduğu büyükesat ve gaziosmanpaşa bölgesi halen çoğu elçiliği, başbakanlık ve eski cumhurbaşkanlığı köşkünü barındırmasına rağmen en cok değer kaybeden bölge olmuştur. atakule kapanmış, karum bitme noktasına gelmiştir. döviz bazında dur durak bilmeden değer kaybı yaşanmaktadır. karum civarında 2001 yılında 500 bin dolar istenen evler, şu an 100 bin doların altına düşmüştür. hindistan, bangladeş, suriye hatta sudan'ın başkentinde bile merkezde & konsolosluklar bölgesinde katta 3+1 150 m2 bir evi 200.000 dolar altına ev almak mümkün değilken ankara'da isveç, isviçre, kanada ve romanya büyükelçiliklerinin tam ortasında bükreş, üsküp caddelerinde veya and sokakta katta 3+1 evler yıllardır 60-70 bin dolar fiyatlarla ilanda durmakta ve satılamamaktadır. daha da tuhafı burada görev yapan elçilik görevlileri hemen yanıbaşlarında ucuza binlerce boş, yapılı ev varken şehrin 20-30 km batısındaki incek, çayyolu veya yaşamkent'ten ev kiralamaktadır.

şehrin doğusu ve kuzeyi bir turlu istenen gelişmeyi gösterememektedir. istanbul her yöne doğru gelişirken, ankara'da bilakis sehrin gelişimi batıya doğrudur ve üst kesime hitap eden projelerin neredeyse tamamı şehrin güney batısındadır. kuzey batıdaki batıkent ve eryaman'da yapılan lüks projeler ise, şehrin suç oranı yüksek ve çoğunlukla suriyeli göçmenler ve düşük gelirli kesimin oturduğu sincan'a yakınlığı yüzünden prim yapamamaktadır. ankara'da da istanbul gibi, eskişehir yolunun güneyinde yer alan ve metrekaresine 4-5 bin dolar ve üstü fiyat biçilen bazı kerameti kendinden menkul istisna projeler haricinde, diğer dünya başkentleri ile de kıyaslandığında kısa vadede patlayacak bir emlak balonu görünmemektedir.

son yıllarda yoğun göç alan izmir'de ise konut maliyetlerini en çok arsa maliyetleri etkilemektedir

çünkü arsalar çok azaldı. izmir'in menemen tarafını saymazsak genişleyecek bölgesi urla, güzelbahçe ve menderes tarafı. depremden sonra insanlar merkezden şehir dışındaki az katlı villalara yöneldikleri için burada arsa maliyetleri katlanarak artıyor. arsa fiyatları artarken izmir şehir dışından ve hatta ülke dışından da göç alınca haliyle fiyatlar da roket gibi yukarı gidiyor. merkezde deprem yönetmeliğine uygun, ortalama bir daireyi 1 milyon lira altına bulmak artık imkansız.

son dönemin en gözde bölgeleri arasında yer alan çeşme’de denize sıfır ya da yakın konutların günlük kiraları 2 bin lira civarında. sezonluk kiralar 100 bin lira ile 200 bin lira arasında farklılık gösteriyor. haliyle bu bölgedeki konutların satış fiyatları da tam anlamıyla kontrolden çıkmış durumda. pandemi öncesi alaçatı ve ılıca bölgelerinde evlerin ortalama birim satış fiyatları 10.000tl/m2 aralığındayken, 2021 yaz sezonu itibariyle fiyatlar 20.000/m2 aralığına yükselmiş durumda. dalyan, çiftlikköy ve reisdere mahallelerinde ise fiyatlar 15.000 tl/m2 ile 20.000 tl/m2 civarında. alaçatı-port'ta ve ılıca plajı’ndaki şantiye evleri şeklinde bilinen bölgede satış fiyatlarının artan taleplerle beraber metrekare bazında 50.000 liraya kadar ulaştığı söyleniyor, ki eğer bir balondan söz edilecekse izmirin bu bölgesi akla gelen ilk yer.

urla’da tüm dünyayı etkisi altına alan covid-19 öncesi birim satış fiyatları metrekare bazında 4 bin lira ile 8 bin lira arasındayken bu yıl yaz sezonunda bu fiyatları 7 bin metrekare ile 10 bin metrekare arasında değişiyor. yine urla güvendik mahallesi’nde villa tarzı evlerin satış fiyatları metrekare bazında 30 bin lira ile 40 bin lira arasında değişiyor. foça ve seferihisar'da son 2 yılda önemli ölçüde fiyat artışı yaşayan diğer ilçeler.

bu üç büyük ilimizin çeşitli semtlerinde 2001 yılından bugüne, fiyat değişimi şu şekilde gerçekleşmiş

istanbul

ümraniye, 3+1, 120m2: 25.000-250.000 (10 kat)
bakırköy, yeşilköy, 3+1, 120m2: 150.000-1.800.000 (12 kat)
bakırköy, şirinevler, 100m2: 25.000-375.000(15 kat)
beşiktaş, ulus, 3+1, 120m2: 200.000-3.200.000 (16 kat)
bakırköy, ataköy, 9. kısım, 45m2: 35.000-700.000 (20 kat)
bakırköy, ataköy, 5. kısım, 120m2: 70.000-1.400.000 (20 kat)
kadıköy, kalamış, 3+1, 120 m2: 100.000-2.000.000 (20 kat)
kadıköy, hacı şükrü sokak, 3+1, 120 m2: 70.000-1.400.000 (20 kat)
beykoz, acarkent, 350m2 villa: 300.000-6.300.000 (21 kat)
sarıyer, ayazağa, 3+1, 105m2: 35.000- 735.000(21 kat)
beykoz, kavacık, 145m2, 3+1: 40.000-1.000.000 (25 kat)

ankara

çankaya, farabi sokak, 3+1, 120m2: 150.000-450.000 (3 kat)
çankaya, üsküp caddesi, 3+1, 160m2: 180.000-630.000 (3,5 kat)
çankaya, bahçelievler, 2+1, 100m2: 100.000-400.000 (4 kat)
çankaya, horasan sk, yüce sitesi, 3+1, 100m2: 120.000-480.000 (4 kat)
çankaya, ayrancı, hoşdere, 3+1, otoparklı: 110.000-440.000 (4 kat)
çankaya, k.esat, 3+1, 110m2: 50.000-350.000 (7 kat)
y.mahalle, demetevler, 100m2: 20.000-180.000 (9 kat)
çayyolu, oyak1, 2+1, 90m2: 45.000-540.000 (12 kat)
sincan, fatih, 3+1, 105m2: 15.000-210.000 (14 kat)
konutkent-2, 3+1, 135m2, 80.000-1.200.000 (15 kat)
çayyolu, villa, 4+2, 180m2, 70.000-1.400.000 (20 kat)
çankaya, a. taner kışlalı, villa, 6+1, 300m2: 150.000-3.000.000 (20 kat)

izmir

bornova, atatürk mh, 3+1, 120m2: 40.000-440.000 (11 kat)
karşıyaka, bostanlı, 3+1, 120m2: 60.000-750.000 (12 kat)
güzelbahçe, yalı mh, 3+1, villa, 110m2: 60.000-1.500.000 (25 kat)
menderes, özdere, çukuraltı mh. 3+1, villa, 132m2: 40.000-1.080.000 (27 kat)
çeşme, alaçatı, paşalimanı, 4+1, villa, 180m2: 80.000-2.400.000 (30 kat)

yazlık evler

marmaris, içmeler, 3+1, villa, 100m2: 100.000-1.400.000 (14 kat)
silifke, taşucu, 3+1, villa, 110m2: 27.500-550.000 (20 kat)
kaş, kalkan, 4+1, dubleks, 120m2: 80.000-1.720.000 (22 kat)
didim, çamlık mahallesi, 3+1, villa, 120m2: 30.000-720.000 (24 kat)
bodrum, torba, 2+1, dubleks, 100m2: 60.000-1.500.000 (25 kat)
dalaman, merkez mh., 3+1, 135m2: 15.000-420.000 (28 kat)
antalya, belek, 3+1, villa, 120m2: 25.000-700.000 (28 kat)
antalya, konyaaltı, 3+1, 160m2: 25.000-850.000 (34 kat)
dalaman, karaçalı mh, 4+1, villa, 180m: 60.000-2.580.000 (43 kat)
datça, burgaz, 3+2, triplex, 130m2: 25.000-1.350.000 (54 kat)
...

aynı dönemde istanbul'da arnavutköy, çatalca, sarıyer; ankara'da bağlıca; izmir'de çeşme; muğla'da bodrum, milas; antalya'da konyaaltı/hurma ve sarısu gibi bölgelerde (bkz: arsa fiyatları) (100 kat)'ın üzerinde arttı)

2001-2021 yılları arası aynı dönemde;
abd doları 1.20'den 8.40 liraya yükseldi. (7 kat)
asgari ücret 122 liradan 2.825 liraya yükseldi. (23 kat)
altının gramı 12.50 liradan 500 liraya yükseldi. (40 kat)

(2005'de liradan altı sıfır atıldı)*
(2001 ve 2021 yılı fiyatlarında 1990-2001 yılları arasında inşa edilmiş boş, kiracısız ve ara kat evler kriter alınmıştır)**
(bu 20 yıl boyunca alınan olası kiralar, ödenen vergiler, sigorta ve diğer masraflar hesaplamaya dahil edilmemiştir)***

https://www.tcmb.gov.tr/…-query=konut fiyat endeksi
https://emlakkulisi.com/…-endeksi-raporlari/1122363

İstanbul'da Ev Kiraları Son Dönemde Neden Çok Arttı?