Japonya'da Ev Alacak Bir Sözlük Yazarından Japon Emlak Piyasasına Dair Her Şey
bu aralar eşim ile ev almayı düşünüyoruz japonya'dan. aslında evi aldıktan sonra buradaki işlemlerin ne şekilde olduğu, japonya'daki ev fiyatları, kafanıza göre dizayn edebileceğiniz sıfır ev yapımı, yıllık vergiler vs. hakkında bir yazı yazmayı düşünüyordum ama hazır türkiye'nin gündeminde ev fiyatlarındaki artış varken japonya hakkında bilgi vermek istedim.
ara not: japonya'da evlerin büyük çoğunluğu "ikkotate" olarak adlandırılan villa tarzı evlerdir. aileler için apartman daireleri nadirdir. o nedenle yazının devam eden kısmı villa tarzı evler için geçerlidir.
öncelikle bilmeniz gereken en önemli konu şu: japonya'da ev almak yatırım değildir
evlerin fiyatı artmaz, aksine sürekli düşer. arsa ve evi ayrı ayrı alırsınız. arsa fiyatı sabit kalır veya artar/azalır bölgeye göre. genel olarak kabul edilen şey, evin fiyatının 20 yılda 0'a ineceğidir. yani bugün zevkinize göre sıfır bir ev yaptırdınız, 20 yıl sonra satarken sadece arsa fiyatına satabilirsiniz. bunun 2 temel nedeni var:
1. japonlar eski evde oturmaya sıcak bakmıyorlar.
2. ev satın alacaklar evi kendi isteklerine göre yaptırmak istiyorlar. haliyle sıfır ev yaptırmak daha mantıklı.
buradaki ev almanın mantığı tamamen yaşlandığında başını sokacağın evin olması üzerine kurulu. emekli olduktan sonra emekli maaşı ile rahat bir yaşam sürmek için ev kirası ödemeden kendi evinde oturmak gayet mantıklı aslında.
peki japonya'da ev fiyatları nasıl?
japonya'da ev fiyatları üç aşağı beş yukarı şu formül ile açıklanabilir: benzer ayarda bir evin aylık kirası x35 yıl. bu şekilde 30 yaşında bir ev aldığınız zaman 65 yaşına kadar kira öder gibi ödeme yapıyorsunuz ve 65 yaşından sonra emeklilikte bedava oturuyorsunuz.
ben ev almayacağım derseniz, 65 yaşına kadar zaten benzeri kirayı vereceksiniz, 65'ten sonra da vermeye devam edeceksiniz. o nedenle evlenip düzenini oturtan japonların çoğu kendi evini yaptırıyor veya daha ucuza ikinci el satın alıyor.
faizler hakkında da yazıyım tam olsun
bildiğim kadarıyla japonya, dünyanın kredi faizi en düşük ülkelerinden birisi. 35 yıllık ev kredisi için faiz %0.7-0.8 arasında. fakat bu yıllık faiz. türkiye'de, erdoğan'ın bu hafta açıkladığı %0.99 faiz aylık oluyor.
aradaki farkı görmeniz için 2 milyon tl ile çekilen 10 yıllık kredinin japonya ve türkiye faiz tutarlarını hesapladım.
türkiye için şurada hesaplanmış: 2 milyon çekip 10 yıl içinde 3.797.784,92 tl ödüyorsunuz. neredeyse bir ev fiyatını daha faize gömüyorsunuz.
japonya için 2 milyon yen çekip 10 yıl içinde 2,071,000 yen ödüyorsunuz. 1.035 katı.
peki neden türkiye'de ev fiyatları sürekli artarken japonya'da makul seviyede?
aslında japonya'da evler çok pahalı. 2 katlı bahçeli 4+1 villa fiyatı ortalama maaşın 100-200 katı bir fiyat. fakat buradaki sistem (düşük faiz ile 35 yıl kredi) ve evden kar etme düşüncesi olmamasından dolayı ev almak mantıklı bir olay.
japonya'da fiyatların artmamasının temel sebebi ise ev satın almanın yatırım olarak kabul edilmemesi. ayrıca 2. eve verdiğiniz vergi daha fazla. aylık vergiler, evin her geçen gün eskimesi vb. hesapları da yapınca yatırım amaçlı ev almak mantıklı değil. ev satın alıp kiraya veriyim deseniz; kira fiyatları yukarıda da söylediğim gibi, o evin 35 yıllık borcunu ödemeye anca yetiyor. 2 ay kiracı bulamazsanız cebinizden çıkıyor o para. ayrıca evi aldıktan 10 yıl sonra farklı bir kiracıya o evi öylece veremezsiniz. içini komple yeniletmeniz lazım. haliyle ev alıp kolay yoldan para kazanıyım mantığı burada işlemiyor.
bu nedenle, ev fiyatlarında ekstrem artışlar olmuyor. herkes ev sahibi olabiliyor.