Krize Rağmen Konut Fiyatlarının Düşmediği Görüşü, Neden Gerçeği Yansıtmıyor?
krize rağmen konut fiyatlarının düşmemesi, olmayan bir durum.
emlak sektöründe balon var mı sorusu ekşi sözlük'te daha çok kişisel tecrübelerle tartışılıyor; bu durumu rakamlarla açıklamak istedim. emlak balonunun bilimsel açıklaması emlak fiyatlarının beş sene içinde %50, üç sene içinde ise %35 prim yaptıktan sonra dramatik şekilde değer kaybetmesidir (en az %35). türkiye’de konut fiyatlarını incelediğimizde en eski verilere ulaşabildiğimiz 2010’dan 2017’e kadar her beş senede konut fiyatları %50 prim yapmış ve 2010’dan günümüze kadar konut fiyatları %140 prim yapmış. bu rakamlar kağıt üzerinde şişmiş bir emlak balonu olarak yorumlanabilir fakat ayrıntıya girince görünüm değişiyor.
reel olarak (enflasyondan arındırılmış) konut fiyatları yükseliş gösterdiği 2012-2017 arası sadece %29 prim yapmış iken 2017’den günümüze konut fiyatları %20 değer kaybetmiş, yani reel olarak konut fiyatlarındaki artış bir emlak balonundan çok enflasyon sorununa benziyor. burada da şu sorun karşımıza çıkıyor; emlak sektöründe belirleyici olan faktör reel fiyatlar mı yoksa nominal fiyatlar mı?
türkiye’de konut sektörü çok farklı bir konumda; toplumda konutlar bir yatırım aracı olarak değrlendiriliyor, ekşi sözlük'teki ilgili başlıklarda bile konutlar hakkında yorum yapıp "yatırım tavsiyesi değildir" diye yorumu sonlandıran birçok yazar mevcut, konut fiyatları ile ilgili "yatırım tavsiyesi değildir" demek ile domates fiyatlarına "yatırım tavsiyesi değildir" diye yorum yapmak arasında bir fark yoktur. türkiye’de konutların bir yatırım enstrümanı olarak görülmesinin en temel sebebi yatırımcı profilidir.
her toplumda yaş gruplarının ekonomi için farklı anlamları olur; 45-65 yaş grubu ekonomiler için tasarrufu temsil eder ki türkiye’de de sermayenin çok büyük kısmı bu yaş grubunun elindedir. türkiye’de bahsettiğim yaş grubu doksanlı yıllar tecrübesi yaşadığından dolayı emlak sektörünü bir ihtiyaç değil bir yatırım aracı olarak değerlendiriyorlar; dikkat ederseniz çevremizde birden fazla ev sahibi olan ve devamlı olarak konut ticareti ile servet artırmaya çalışan insanların önemli bir kısmı bu yaş grubuna dahildir.
son yıllarda enflasyonun ekonomi için ne kadar zorlayıcı bir faktör olduğunu yaşayarak öğreniyoruz; doksanlı yıllarda bu durum çok daha ağırdı, bununla beraber yine doksanlı yıllarda bankacılık sistemine güven (dolaylı olarak yatırım araçlarına) günümüze göre son derece zayıftı, bu sebeple toplumumuzda konut veya benzer ürünler ile (araba, yastık altı altın vs) sermaye koruma veya kazanç sağlama çabası çok güçlüydü. bahsettiğim yaş grubu insanlar size 1 birim fiyata aldığı evi nasıl 5-10 birim fiyata sattığını ve kar ettiğini anlatırlar; bu insanların günümüzde en az 5-10 ev alacak kadar serveti yoksa (ki yok), bu kişilerin alıp sattığı evlerin 5-10 kat prim yapması reel değer artışı değil, enflasyondur. bir konuta 5-10 kat prim yaptıracak enflasyon yaşanan bir ekonomide evlerin reelde değer kaybettiğini tahmin etmek zor değil (mb, 2010 öncesi verileri sitesinden kaldırdığı için veriler ile kanıtlayamıyorum).
finansal okur yazarlığın da zayıflığı sebebiyle günümüzde birçok insan konutları aldıkları maliyetin çok altında satıyorlar, %19.5 enflasyon ortamında (inşaat maliyetindeki artış manşet enflasyonun da çok üstünde, %30 civarında) konut fiyatlarında artış sadece %3.5... bu rakam ciddi bir sorun o yüzden sıfır ev fiyatlarındaki satışlar %30'a yakın düşerken ikinci el konutlarda satışlar sadece %8 düşmüş. bu durumun ana sebebi konutlarını reel maliyetinin altında satıp kar ettiğini düşünen kesimdir.
konut fiyatları ilk defa düşüş gösterdiği temmuz-2018’den beri yerinde sayıyor ve (sadece %0.03 artış var) trend ise fiyatların zayıflaması yönünde, şu an türkiye’de çok sınırlı bölgede konut fiyatları nominal olarak düşüyor (link) fakat bu durum kuvvetlenirse konutları yatırım aracı olarak gören kesim ("konutlar asla değer kaybetmez"ciler), kendi bakış açılarıyla da konut fiyatlarının düştüğünü görecekler ki finansal okur yazarlığı zayıf insanların ellerindeki varlıkların değer kaybetmesine tepkileri genelde abartılı olur.