Yüzlerce AVM, Nasıl Oldu da Salgın Gibi İlk Darbede İflasın Eşiğine Geldi?
AVM kira ve dükkan gelirleri
eski işim gereği, türkiye'deki avm'lerin aylık olarak trafik verilerine, ortalama metrekare başına kira verilerine, belli başlı mağazaların satış/trafik/müşteri dönüşüm verilerine vs ulaşabilen biriyim. ekonomik kriz başlıklarında avm'ler dolu diye atıp tutanların söyledikleri pek doğru değil, sezonluk (bayram, okul açılışı... vs.) gibi etkilerden arındırıldığında, istisnai avm'ler dışında genel olarak trafik geçmiş yıllara göre düşük. bunun yanında ulaşabildiğim birçok markada müşteri dönüşümü (giren insanların yüzde kaçı alışveriş yapıyor) de düşüyor. devamlı daha üst segmentteki markalar mağazalarını kapatıp yerlerine alt segment markalar geçiyor. mağazasını kapatamayan (avm'lerde kira kontratları fikslenmiş dolar kuru üzerinden ve çok uzun vadeli olur, feshetmenin maliyeti yüksektir) zararına çalışıp kontratın bitmesini bekliyor. dışarıdan tıklım tıklım görüp para basıyor sandığınız birçok markanın "flagship" denilen büyük mağazaları zararına çalışıyor (ki genellikle avm'lerin bazı markalara, müşteri çekebildikleri için kira konusunda ciddi ayrıcalıklar tanımasına rağmen).
bu gidişle bir gün herkes ayakkabısını flo'dan, elbisesini lcw/defacto/koton'dan alacak, alışverişini bim/a101'den yapıp, yemeğini paşa döner'den yiyecek... bütün ülke dev bir ümraniye'ye, bağcılar'a dönüşecek.
bunlar olurken, köyünden buralara göç edip bırak dünyayı, istanbul'un geri kalanını bile görmeden buraları gelişmiş yerler sananlar da, "ülkemiz gelişiyor" diye hayal dünyasında yaşamaya devam edecek. bu, svihs goygoyu yapılıp sevinilecek bir durum değil.
AVM sayısı neden arttı?
450 avm'nin iflasın eşiğinde olması, avm’lerin balon olmasından kaynaklıdır. öncelikle son on yılda gözle görülen bir artış var avm'de. eskiden de vardı ve ihtiyacı karşılayacak sayıdaydı. toprakla topyekûn mücadele planı kapsamında her toprak olan yere beton dikilmeye başlandığından beri avm sayısı kontrolsüzce arttı. bunun iki sebebi vardı.
birincisi talep. geçmişi 88’e dayanan modern avm’leri insanlar sevmişti. 2008 krizinin sonrasında gelen bolluk bereket zaten sevilen avm’leri baş tacı etti. insanlar gerçekten bir tüketim çılgınlığına girişti. bu da avm talebini arttırdı.
ikinci sebep de paraydı. ama paranın başka bir yönünü anlatacağım. son jenerasyon avm’lerin ilk örnekleri (2009 ve sonrası), lüks sitelerle birlikte yapılıyordu. ya bu sitelere entegre şekilde altına, yanına ya da bu lüks sitelerin yakınına, ortak noktasına yapılıyordu. yani sadece evden kar etmek istemeyen müteahhitler avm'den de kar ediyordu. üstelik ilk dönemde düşük kur, ucuz akaryakıt ve demir çelikten dolayı maliyeti daha düşüktü. 80-90’larda ev altına dükkan yapma mantığı gibi. kârlı geliyordu. bir de henüz popülerleşmemiş bölgelerde tabii ki de arsa daha ucuzdu. avm ve şehirlerin büyümesi, hatta hükümet eliyle bazı boktan bölgelerin birer cazibe merkezi olması müşteri bulamayacak avm'yi popüler hale getirdi.
artık avm sayısı arttıkça avm arası rekabet de başladı. aynı bölgeye peşpeşe avm’ler açılmaya başladı. avm sayısı ona katlandı ama insanların boş zamanı ya da parası ona katlanmamıştı. nüfus belki arttı, şehirler km2 olarak büyüdü ama avm talebi bir noktaya kadar artabilirdi. bu da avm’leri rekabete soktu. elbette bu rekabette en büyük koz mağaza idi. ancak mağazalar açısından problem de burada başlıyordu. her yerde olmak istemeyen, böyle bir zorunluluğu da olmayan elit mağazalar vardır. bunların sayısı azdır. ama diğer yandan her avm'de olmak zorunda olan mağazalar vardır (gıda ya da kafe hariç. oraya geleceğim). bu mağazalar prestij ya da müşteri kaybetmemek açısından her avm'ye mağaza açmaya kalktılar. birbirine yakın o kadar çok avm vardı ki hepsine yetişmeye çalışmak yarardan çok zarar getirdi. bölünen müşteriler, fahiş kiralar ve avm masraflarına ortak olmak bazı markaları yedi bitirdi. o markalar açısından bunun yapılması gerekiyordu çünkü müşteri avm'ye gittiğinde o markayı görmeliydi. göremeyince başkasına gider ve müşteri kaybedilirdi.
ancak son 4 yılda olabilecek tüm terslikler oldu. dövizin önlenemez yükselişi, terör olayları, işsizlik, hammadde fiyatlarının artışı vs derken avm'deki gerçek manadaki müşteri sayısı azaldı. içeri giren çıkan çok oldu hatta gerçekten çoktu. on sene önce öğrenciyken hafta içi sinek avlayan avm’ler şimdi hafta içi tıklım tıklım. haftasonunu söylemiyorum bile. insanlar birbirini parçalıyor. amma velakin gel gelelim son yıllarda gerçekten alışveriş yapan insan sayısı azaldı. insanlar avm'yi vakit öldürme yeri olarak gördü. düşen refah seviyesi, yan yana 10 avm'de aynı markanın mağaza açmak zorunda kalması çarkları alt üst etti. artık yeri geldiğinde mağazalar boş kalıyordu. boş mağazalara kafeler açılmaya başlandı. eskiden kafeler avm'nin bahçeye, dışarıya bakan kısımlarına açılırdı. artık avm'nin tam ortasında kafe var. sinema, market, fastfood ve alt gelir grubuna hitap eden mağazalar, spor salonları avm’leri ayakta tutuyor ve müşteri çekiyor. büyük çoğunluk bonus kart reklamındaki gibi elleri torba dolu insanlar değil, market alışverişini yapmaya gelen, sinemaya gelip yemek de yiyip iki kahve içmeye gelen insanlardan oluşuyordu.
yeni açılan her avm diğerinin müşterisini azaltıyordu. bir kere stratejik pozisyondan çok maliyet odaklıydılar. ankara’yı bilen bilir. çok eskiden ufak bir alışveriş merkezi vardı istanbul yolu üstünde. batıkent carrefour diye de bilinir. devasa bir carrefour, birkaç giyim mağazası ve birkaç fastfood'çudan oluşan bir ufak avm vardı. sonra aynı lokasyona a city ve atlantis avm geldi. orası sinek avlamaya başladı. panora oran bölgesinde tek avm iken tam yanına one tower ve kuzu avm açıldı. aynı yerde üç avm oldu. kızılay’dan eskişehir yoluna çıkıp 20 dk devam edin. 10 avm var. hepsi birbirinin müşterisini çalmaya başladı.
kısaca balon bir büyüme ve sonunda ilk krizde devrilme. yoksa her gün bombaların patladığı günlerde sürekli avm'ye gidin diye bastırmıyorlardı boşuna. avm müşterisi balon müşteri oldu, mağazalar avm sayısına yetişemez oldu, bazı markalar halktan koparak bambaşka fiyatlar sunmaya başladı. sonuç da balonun sönmesi. alışveriş merkezi oldu mu yeme içme merkezi. aslında önce mağaza batıyor. mağazalar kapandıkça avm de cazibesini yitiriyor. bir nevi kartopunun büyümesi.