Müstakil Bir Ev Yapmanın Maliyetini Tüm Detaylarıyla Anlatan Muazzam Faydalı Bir Yazı

- arsam var, ev yapacağım. (1. grup)
- arsa alıp ev yapacağım. (2. grup)
- param var, al-yap-sat nasıl olurdu? (3. grup)

bu üç gruptan birine dahil değilseniz yazı size genel kültürden başka bir şey vermeyecektir.
üç gruptan birindeyseniz oohh! paralar size kalıyor, köylü kurnazlarına gitmiyor ohhh!
amacım; insanları “yolma”, “her bulduğum deliğe sokayım” , “nasıl olsa bir kerelik iş yapıyoruz, yapıştırıp geçelim” zihniyetinden olabildiğince zarar görmeden hayallerinizdeki yapıya ulaşmanızda 1 küçük katkı sağlayabilmek.

bazı kavramları açıklamak ve teknik terimlerle kafanızı zikmemek adına çoğu şeyi açıklamadan sadece ismini geçireceğim, yine de çok merak eden varsa, google'lasın bi zahmet!

here we go! bodoslama giriş; (bu aşamada eşşeğin tenasül uzvu gibi bir yazı olacağından çay/kahve/alkol/tuvalet ispirtosu vb. ne varsa stoklayın derim, ya da kısım kısım okuyun ne bileyim ben :)

arsanızın (almayı düşündüğünüz/sahip olduğunuz) imar durumu, arsanın üzerine yapabileceğiniz yapıyı belirleyeceğinden çok önemlidir. imar durumu yerel belediye tarafından verilen resmi bir belgedir ve ücrete tabidir, ücret her ilçede farklılık gösterebilir. bazı belediyelerde 500m2 ye kadar olan arsaların imar durumu 500tl, üzerindekiler m2 başına şu kadar vs. olabilirken kimi belediyelerde m2 farketmeksizin tüm imar durum belgeleri 2.000tl olabilir, 5.000tl de olabilir şaşırmayın, welcome to the jungle.

kendimden örnekleyerek gideceğim; 260m2 arsa için imar 20/40 yani %20 inşaat alanı (kaks, taks) 52 m2, ve toplam inşaat alanı 106m2 yapılaşmaya uygun, imara açık olmayan arazilerde ise imarlaşma için yola cephesi olması gerekiyor bununda belli şartları var, yola 25metre cephe vb. bunlar çok s*ktiri boktan mevzuatlara tabi, kafa bulandırmayın, temiz imarlı arsa üzerinden gidelim.(3. grup sen bu bölüme ayrıca iyi bak/araştır tam senlik arsalar oluyor.)
temel kavramları bilmeden yapacağınız bir alım sizi üzebilir. kaks (kat alanı kat sayısı) ve taks (taban alanı kat sayısı) arsanın üzerine yapılabilecek binayı doğrudan etkilediği için, “uff manzaraya bak arsa baya ucuz gibi” demeyin imar durumuna bakıp alım kararı verin, imar durum belgesi resmi ve gerekli bir evraktır, sadece 1 kere almanız yeterli(belediyeden ıslak imzalı ve mühürlü çoğaltmalarını isteyin, aslı gibidir şeklinde, inşaat ruhsatı aşamasında çeşitli kurumlar[su-elektrik vb.] fotokopi kabul ederken kimileri aslı gibidir ve/veya aslını talep ediyor), bunun dışında zaten kadastro sitesinde falan her yerde bir arsanın imar durumu kaks, emsal, taks bu veriler var, emlakçılar konu komşu herkes bilir yani kafanız bulanmasın arsanın değerini doğrudan etkilediği için ilanlar bile 30/60-20/40 imarlı vb. diye pazarlanır.

imarı kafanızdaki/hayalinizdeki evi yapmaya uygun bir arsa buldunuz, sonraki aşama üzerine yapacağımız şeyin ne gibi sınırları var o arsaya/parsele/adaya/ilçeye özel inşaat nizamı, yoldan ve komşu parsellerden çekme mesafesi(varsa) nedir bakmanız lazım, arsamın bulunduğu adada parsellerde yalnızca bitişik nizam inşaatı yapılabilir durumda, yani ev yapacağınızda bir “kör cephe”(penceresi olmayan, diğer bina ile yapışık bomboş bir duvardan ibaret) sahibi olacaksınız bu bitişik nizam kuralından dolayı, çünkü komşu parseldeki arsaya yapılacak ev sizle sırt sırta vermek zorunda (ya da yan)..ayrık nizam olunca da yan parseldeki evle mesafenizi belirleyen kurallar var. iyi de bu kurallar neye göre kime göre dediğinizi duyar gibiyim! yine belediyede çevre ve şehircilik bilgisi üst düzeyde(!) olan, mimari ve yapılaşma, estetik, verimlilik, şehir hayatı, alt yapıya uygunluk, sosyolojik faktörler ve kamu faydası veyahut özel mülkiyetin sağlanmasına yönelik bilgili(!) konusunda uzman(!) personel/seçilmişlerin liyakati üst düzeyde(!) olan, katı ve değiştirilemez kurallar uygulanan bir alandayız. tabi ki yalan, her yerel yönetim azami şekilde oy getirecek/yönetimin çevresine yarayacak, asgari şekilde kamu, azami şekilde lobicilik faydası gözeterek yönetmelik çıkarta gelmiştir, aksini iddia edenle sabaha kadar tartışmam! hatta inanamayacaksınız belki ama, %100 ideolojik zıt partileri belediye meclisinde bu tip yapı izinleri konusunda nasıl cansiperane, omuz omuza çalıştığını görseniz gözleriniz yaşarır…konu seçilmişlerin-yöneticilerin veya çevrelerinin menfaatleri olduğunda tüm partiler adeta bu tip alanlarda kurtuluş savaşı veriyor…

neyse diyerek meseleye özet cümlemi yazayım, imar durumu isteğinize uygun arsanızdaki yapılaşma kurallarını incelemeden satın alma yapmayınız.

işte tam bu noktada imar durumundan mimari projeye geçiyoruz, yukarıdaki saydığım nedenlerden ötürü, projesini mutlaka yerel bir mimar ile çalışarak yaptırın, gerekirse biraz fazla ödemeyi bile göze alıp mutlaka yerel bir mimarla çalışın(ben yapmadım-pişmanım), çünkü; “iyide yönetmelikte “%33 çatı eğimi yazıyor, biz nasıl açık teras geçireceğiz oturma izni alırken” dediğinizde “sıkıntı yok, ruhsatı aldırırız” diyebilecektir bu mimar ki, arsanızın etrafındaki evlerle yönetmeliğin zerre alakası olmadığını anlamanız arsanızın etrafındaki yapılaşmaya 17 saniye falan bakmanız yeterli, ben ne yaptım? ilçe deki iş bitirici, çevresi olan, yerel, fırlama, bitirim mimar yerine, yaklaşımı düzgün, profesyonel izlenim veren, dürüstlüğü konuşmasından anlaşılan mimarla çalışıp yönetmeliğe tam uygun (bok varmış gibi) proje çizdirdim.. proje bu işin yol haritası, tümüyle her şeyi değil ama kesinlikle projeniz pek çok şeyi belirliyor, hatta yıllar sonra yapabileceğiniz tadilatları bile daha en başından salak salak “ayyy şu cepheye de fransız balkon koyalım koçişkom çok ciciiii” gibi hatalara düşmeyin, hayalleriniz yerel yönetimin nabzını bilen iş bitirici mimar ve çevresiyle sınırlı, acı ve gerçek bu! yerel mimarla çalışın demiş miydim? demediysem yazayım, ilişkinizi iyi tutun, tüm proje boyunca teknik konuda iletişiminizi mimar kuracak, inşaat projesini çizdirdiği inşaat mühendisine yapı statiği konusunda, harita mühendisine kot ve çekme mesafeleri, elektrik ve su tesisatlarında yönetmeliğe asgari uyum, azami serbesti vb. konularda mimar yerel olacak, işte o kadar! (illa başka mimar olacaksa, proje öncesi fizibilite-araştırma yapsın kafanızı benim gibi daşlara gayalara vurmayın.) 

bu noktada yapılacak binanın büyüklüğüne bağlı olarak belli kurallara tabisiniz ya da değilsiniz.

gördüğünüz gibi arsayı aldık, imar durumu, yapılaşma vs. her şey bize uygun proje çizildi bile aaa negzel la…

inşaat alanı 250m2 ye kadar olan binalarda yapı denetim onaylı proje ve takibi zorunluluk değil, 250m2 ve üzerinde ise bir yapı denetim firması ile anlaşıp tüm projeyi onların üzerinden götürmelisiniz, bu alanda tecrübem olmadığı için teorik ve sınırlı bilgiden öteye gidemiyorum, 250m2 ve altı inşaatlarda bir şantiye şefi (genellikle mimarınız) tüm süreci yürütüyor olacak, süreç, denetim, şantiye, şef…amma civcivli, havalı kelimeler dimi? hiç gözünüzde büyütmeyin hepsi tüm sosyal hayatta gördüğünüz aptal bürokrasi ve devlet geleneğinin inşaat sektöründeki karşılıkları. inşaat ruhsatına kendilerini ilgilendiren kısımlara imza atacak adamlar seçiliyor ve tüm yapının teknik olarak uyumundan mesuller, hepsi bu, tus (teknik uygulama sorumlusu) olarak yürütülecek, kafanızı bulandırmayın, bu kısım içeriğini bilin diye aktarıyorum, tamamen mevzuata uyum için gerekli.

imar durumunda nizam neden önemli? (1. ve 2.grup iyi okusun) apartman hayatı, altta kiracı, üstte sapık komşu, yanda psikopat çocuklu tiksinç aile derken, dağın başında manzarası olan/olmayan kafa dinlemelik bir arsa kovalıyorsunuz, kesenize uygun buldunuz alacaksınız? hoop imar durumunda bitişik nizam, evlerin 1er duvarı bitişik…ne anladım? hani mahremiyet? önemlidir sakın es geçmeyin! bitişik nizam olunca arsayı almayacak mıyız? yoo iyi/kötü en azından 1 komşu ve 1tek duvarınız ortak, bu da fena olmayan bir bakış açısı tabi.
bakın yazıyı word ile yazıyorum, aşağıda gösteriyor 900 kelimeyi geçtik ve hala imar durumundan çıkamadık, kahve falan değil size içki lazım(viski)!

bunca okuduk hala ne kaça çıkıyor 2 satır yazılmamış, giriş bile yapılmamış, kandırılıyor muyuz?

hayır! ama o dediğiniz maliyet kalemlerini yazıp altına 3 cümle yorum yaptığımda size bir faydası olmayacak, çünkü birinci durum, inşaat sektörü doğrudan döviz kuruyla hareket ediyor, üstelik sadece yukarı doğru, her maliyet hesabınız, mutlaka şaşacaktır(döviz sabit kalsa bile), ikinci durum, genel olarak maliyet artışına neden olacak öngörülemeyen durumlardan kaçınmayı 30senelik müteahhitler bile beceremiyor, siz(ben) dün sektöre girip nereye hesap kitap yapacak ve onu tutturacaksınız? imkansız, o yüzden kalem kalem maliyetleri bilip doğru hesaplamaya çalışmak yerine, maliyet unsurlarının bağlı olduğu konulara hakim olun, gerisi çorap söküğü.

ayrıca müteahhitler bile “kundura” masrafı dedikleri bir koşturma maliyetinden bahsederler ve bunun için öngördükleri maliyet bütçesinden sonra kar’ın içinden düşerler, öyle bilinmez ve her inşaat projesine ayrı öngörülemeyen giderlere gebe bir iştir.

karamsar değil, rasyonel bir tablo çizmemiz ve yol haritasına buna göre uymamız lazım, hesap kitap en son dediğim gibi 3 tane tabloya bakıp çıkaracağınız skimsonik bir reçete olacak.

çok dağınık devam ettiğim için, atlamalar olur da aralarda havada kalan konular olursa sormaktan çekinmeyin, eklemekten çekinmem.
arsayı beğendik, imar durumu kafamıza yattı, yapılaşma sınırlamaları da gayet bize uygun, arsa sahibini bulduk, tapusunu alıp yola çıkıyoruz, yerel mimarımızla oturduk, yönetmeliğe (veya yönetmelik dışına çıkabileceğimiz sınırlara) göre bir proje çizdirdik, hanıma-çoluğa, çocuğa, eşe-dosta projemizi gösterip fikirler aldık, o fikirleri mimarla oturup tekrar konuştuk, son değişiklikler yine değerlendirme vs. derken en son bir final projede karar kıldık ve “işte bunu yapıyoruz” dedik. hah! buraya dikkat!

o son karar kıldığınız halinden %10-35 arasında başka bir bina yapacaksınız hazır olun : ) ahhaha çogomikim deelmi..

eğer o şekilde olmasın istiyorsanız son karar kıldığınız projedeki tüm maliyet etkileyen detayları “bir bilenle” konuşmanız lazım, binanın bir cephesinde dışarıya bir oda patlattınız(estetik kaygılı bir dizayn) ya da balkonları fransız değil de gerçekten 1 sandalye sığabilecek boyutta istiyorsunuz, çizerken güzel ama çatıdan inen yağmur suyu tahliyesinden tutunda, sıvacının cepheye bakıp “balkonlar çok dişli” diyerek söyleyeceği fiyatı arttırması gibi efsane maliyet artışlarına maruz kalabileceksiniz, tüm bunları en başta oturup tespit edemeyeceğiniz için, genel olarak inşaat yapmış/yapan/tecrübeli birinden destek almanız şart! ben yapmadım, bu alanda ölümüne çıplak, savunmasız ve kör şekilde ilerledim…sonuç? her seferinde ufak tefek sıyrıklarla atlattığım kazalarım oldu, ama duvara toslayabilirdim, bu nedenle aynı riskleri sakın ola almayın..

dediğim gibi proje çok önemli, banyoda klozeti koymayı düşündüğünüz yere göre pis su giderini bir alt katta, anormal şekilde salonun bilmem neresinden geçiyor olabilir ve bunu gizlemek için yapacağınız maliyet belli oluyor. ama arsa büyüklüğü, imar durumu, binanın cephe yön zorunluluğu nedeniyle belli odalar belli şekilde olmak zorunda oluyor, ona da yapacak bir şey yok. ihtiyaç ve beklenti en büyük yol haritanız, “bir gün lazım olur” diye değil, “lazım olursa nasıl yaparız” üzerinden gitmeniz lazım daha çok.

mesela ben banyoyu yukarıda yapmak zorundaydım, yatak odaları yukarda, aşağıya da küçük tuvalet koymak zorunda kaldık her çişimiz geldiğinde 1 kat çıkmayalım diye(ve yaşlılar için elbette) hal böyle olunca banyo ve küçük tuvalet alt alta olmak zorunda e evin m2 belli, koyacağınız yer belli sabaha kadar size uygun olmasın, ne yazık ki öyle olmak zorunda vs. derken salonun bir duvarından/kolonuna bitişik geçiyor pis su gideri….mecburen…..

projenizi mimar çiziyor,
sonrası inşaat ruhsatı…
belgeler aşağı yukarı aşağıdaki gibi;

çap raporu(tapudan aynı gün(30dk içinde)alınıyor, tapu sahibi/vekili)
imar durum belgesi (belediyeden tapu sahibi/vekili)
aplikasyon krokisi(belediyeden tapu sahibi/vekili)
inşaat mühendisi proje ile ete kemiğe büründürüyor,(betonarme/statik proje)
elektrik mühendisi elektrik projesi,
su tesisat projesi,
zemin etüt raporu(mimarın çalıştığı bir firma)
harita uygulama, bir harita mühendisi tarafından(koordinat, kot ve diğer tüm onaylar)
yapı müteahhitlik belgesi (çevre şehircilikten alınacak)

---- buraya parantez açıyorum ----

arsanızı anahtar teslim sözleşme ile bir şirkete/şahsa verip anlaşmanız durumunda müteahhitlik, şantiye şefliği vs. hiçbir konu düşünmenize gerek yok ama biz o kulvarda değiliz kendimiz yapacağız ya haliyle bu iş için devlet şöyle diyor, bir şahsın kendine ait arsası var ise, çevre ve şehircilik bakanlığının ilgili il müdürlüğünden geçici müteahhitlik belgesi alıp, inşaatını kendisi yapabilir, bunun için başvuruda istenen evrakları google’da çevre şehircilik internet sitesinde var, bugün itibariyle 850tl(kasım 2020) gibi bir harç yatırmanız isteniyor! evet işte sorma ver parası ve devam eden türlü kamu kurumlarının paranızı oluk oluk almaya başladığı yer burada başladı, artık “x’tl’lik ne belgesiymiş lan bu bu kadar” cümlesinde x yerine rakam koymaya başlayabilirsiniz. alışın, daha çok kereler canınızı yakacaklar, inanamayacaksınız..

parantezi kapatmadan önce mimari proje aşamasına geldiğiniz gün eğer kendi adınıza olmayan bir arsada annenizin/babanızın/bu tip işlerle uğraşamayacak bir yakınınızın inşaatını vekaleten yapacaksanız “müteahhit vekaleti” adı altında noterlerde verilen bir geniş vekalet var, onu alıp cebinize koyun, neredeyse her kurumda, şayet tapu sahibi değilseniz vekaletsiz sıra numarası bile vermiyorlar. bu velaket 2 sayfa ve içinde “numarataj için ilgili kuruma, sgk ilişik kesme vb.” falan gibi geniş kapsamlı ifadeler var, ve kimi kurumlardaki kimi memurlar kendi kurumlarının adını ve bu ifadeleri görmeden vekaletinizi geçerli görmüyor, hukukçu arkadaşlar bilir, genel vekalet verip bir kişiye sizin adınıza “benim adıma sıçmaya bile yetkilidir” diyebiliyorsunuz, ancak iş bilmez/yandaş/eğitimsiz memurlar, gösterdiğiniz vekalet içinde kendi kurum adını görmediği zaman hakkında soruşturma açılacakmışçasına salaklaşıp “bu vekaletle olmaz” diyerek size zaman kaybettirebilirler, üst amirine çıkıp durumu izah edebilir bir şekilde aklın yoluna sokarsınız da; kimin buna vakti ve motivasyonu var? yerin dibine batasıca bürokrasiyi alaşağı edip, hukuk dersi vermekle mi uğraşacağız, müstakil ev mi yapacağız? dimi ama. genel olarak kurumlarla uyumlu ve kalabalığı takip eden tavırları üzerinize gömlek gibi giyin, evin çimenli bahçesinde yüzünüz güneşe doğru gözleriniz kapalı sandalyenizde elinizde kahve/içki/vb. oturma hayali sizi bu geçici saçmalıkları aşmanızda yegane desteğiniz olsun : )

---- burada parantezi kapatıyorum ---- bakın kapattım.

anlaştığınız mimar sizin inşaat ruhsatı alımınıza kadar gerekli tüm proje ve detayları zaten dosya halinde hazır ediyor(arada bazı resmi evrak ve imzalar için süreçte dahliniz mutlaka olacaktır) size zemin etüdü, belediye onay harcı vb. yerlere yapılacak ödemeleri takip etmek kalıyor, hatta mimarlar iş hızlı yürüsün diye ödemeleri yapıp makbuzu size getirebilir. daha sonra tarih tarih yaptığım ödemeleri içeren ve hangi işe ne kadar ödendiğini/maliyeti gösteren belge/tablo paylaşacağım için buralarda da rakamlara girmiyorum.
mimar ya da sıva ustası fark etmez, inşaat işinde hiç kimseye anlaştığınız rakamın tamamını iş yapılmadan önce - önden ödemeyeceksiniz!
bu anayasanız madde 1.

sözleşme yaptığınız kişilerle şu şekilde yazılı hale getirin, 1/3 iş başlangıcı, 1/3 iş sonu, 1/3 iş teslimi.

örnek olay: rakamları atıyorum, 10bin liraya boyacı ile anlaştınız 3bin kaparo(malzeme, yevmiyeli eleman tedariği vb. giderler için) kalan 7 bin tl yi işin %75ini tamamladığında 3.500tl, ve “işim bitti gel bak” dediğinde son kısmı olacak şekilde ödeme yapacaksınız. işi yürütürken ortaya çıkacak bin türlü şey olabiliyor(işin ne olduğu ne kadar basit ya da zor olduğu önemsiz)ve boyacı “ben orayı boyamayı konuşmamıştım senle, bu işe 3 günlük yevmiye isterim, detaylı kapsamlı iş o” diyebilecektir.

işte önden tüm ödemeyi verdiğinizde mecbur kalıyorsunuz bu tip pisliklere(başıma geldi/savuşturdum, başına böyle bir olay gelenle konuştum, oradan biliyorum) ama başlangıç için 3bin tl verdiğinizde tartışma ve “olur mu lan dingil tüm evi iç dış cephe boya konuştuk, baca evin bahçesi mi evin tepesi, çıkacak ve boyayacaksın!” dediğinizde en kötü ihtimalle işiniz bozulsa ve ön ödemeniz yansa bile hala işi kotarmak için 7.000tl niz var, bu da size “kulaklarından tutar geçmişini siker atarım” imkanı sağlıyor. duvar yapımını 1 hafta sallayan kalıpçısıyla sorun yaşayıp şantiyesine polis çağırmış biri olarak yazdım. bu gözler eğitimsiz ve emek yoğun çalışan insanların nelerine şahit oldu görseniz ağzınızı kapatamazdınız. bu iinşaat yapma işi edebinizle, sakin ve huzur içinde yürütebileceğiniz bir şey değil, hele benim gibi, 2 çocuk babası, hafta içi mesaisi ve müşterileri olan bordrolu çalışan ve onlarca farklı sorumluluğu olan biriyseniz, çelik gibi sinir ve dehlizlerden çıkmayı bekleyen balrog gibi sabrınız olması gerekir. ahlaklı ve sakin hobi isteyen hobi bahçesinde orkide yetiştirsin, inşaat yapıyoruz burada zikiş var zikiş!

ehem…seviyeyi toparlayalım ne diyorduk; 

mimarınızdan sürekli “bilale anlatır gibi” size detayları aktarmasını isteyin, o unutsa siz hatırlatıp sürekli sorun o ne? bu ne? yav bu internet kime dirler? o nasıl olcak? bu nolcak diyerek, çünkü onlarca proje yaptıkları ve bunu senelerdir yaptıkları için onlar için sıradan olan bilgi ve detaylar sizin için “ek maliyet” ve “ya amkduğum bunu bana söyleseydin çıkarırdım projeden” cümlelerine neden oluyor.(based on true story)
bakın seviye yine yerlerde gördüğünüz gibi.

ok sakinim.

“abicim belediyenin yönetmeliğinde çatıda su deposu istiyor ama biz deposuz onaylatırız/geçiririz diye koymadım ben” diyip “abicim sen hastamısın bana sorsana ben neyim burda?, ben susuz kalmak istemiyorum yaz günü keyif için geldiğim yerde?” diyebilirsiniz, ya da tam tersi “belediye istemiyor ama abi biz her projeye koyuyoruz sonuçta elektriksiz ev olur susuz olmaz değil mi ama..”

değil sayın **** mimarı, çatı tipi su deposu, al, getirt, tesisat çek, taktır ölüsü 3.000 tl nerden vercem bunu böyle bir para mı ayırdım ben s*kik? sorsana bana, en çok bana soracaksınız, saksı değilim ben (r.i.p büyükburç)……

inşaat ruhsatı aşaması ve tüm inşaat süreci sürekli yeni kanun ve yönetmeliklerle revize olan bir yer, mesela zemin etüdü zorunluluğu bilmem kaç m2’ye olan inşaatlar için yokken, siz binanıza başlayınca artık olabilmiş olabilir, ilave 3-4bin tl maliyettir, daha en başta konuşmanız, zorunlu mu? mecburi mi? ihtimal dahilinde mi, keyfe keder mi? bilmeniz lazım. mesela zemin etüdü yaptırdınız zeminde sıvılaşma çıktı(tepelik olmayan denize yakın ya da kronik olarak yatkın bir bölgede yaşanabilir) bu arsanızın inşaata kısmi elverişli arazi tipine girdiği için, sonraki levele geçip üniversite onaylı zemin raporuna gidiyor, temele kazık mı lazım, ilave beton vb. konu/maliyet artarak gidebiliyor, her aşama için mimarla önceden konuşun, “zemin etüdü olumsuz çıkarsa ilave masraflara karışmam, o bölgede başka inşaatlara bak sonra bana gelme” diye söylemeyin sakın, akıllı olun sözleşmenize ekleyin, kaç yaşında insansınız söz uçar yazı kalır : )

benim parselim kayalık bir zeminde olduğu için sonraki aşamaları ne mutlu görmedim, düzeltme betonu (grobeton-zemin betonu) döküp temeli üstüne attık yürüdük.

inşaat ruhsat aşamasında,
kanal kot tutanağı,
katılım payı,
şantiye elektriği,
şantiye su aboneliği vb. evraklar ve abonelikler başlatmanız gerekecek, inşaat alanınız yerleşim yerindeyse şantiye değil doğrudan aboneliğe başvurabiliyorsunuz sanırım (emin değilim). inşaat süresince elektrik ve su kullanabileceğiniz bir komşu varsa birkaç bin tl tasarruf edebilirsiniz. şantiye elektriği için elektrik panosu ve buna ait bir proje çizimi gerekiyor (1.200tl) abonelik depozito ve açılış ücretleri (750tl) benzer şekilde su içinde depozito ve abonelik açılış ücretleri olacak, tarifeler ve prosedür standart olduğu için detay değil sadece bilgi veriyorum. ilçe belediyesi şayet varsa kanalizasyon, yoksa foseptik için sizden yine para alacaktır, benim inşaatım “gelişim bölgesi” olarak sınıflandırılan bir alanda olduğu için şehir içi kanalizasyon katılım payı 180 tl iken, ben 3.875tl gibi bir rakam ödedim, muhtemelen arsanız dağın başında/manzaralı/sessiz sakin kıymetinden bir yerde ise, benzer “olağan dışı” ücretlere denk geleceksiniz, proje aşamasında ön araştırma yaparak vergi ve harçlar başlığıyla en azından maliyeti 1 yıl boyunca sabit giderlerinizi reçetelemiş olursunuz, malum her yıl ocak ayında niyeyse bu hizmet bedellerine zam yapılıyor, asli işi kamu hizmeti olan kurumların bu hizmeti yaptıklarında ücret talep etmeleri yeterince gerzekçe değilmiş gibi, bir de bu ücretleri düzenli artırmaları gerçekten monaco prensliğini aratır.

inşaat ruhsatını alana kadar gerekli evraklar için ödediğiniz vergi ve harçlar en son “inşaat ruhsat harcı” ile soslanıp, taçlandırılıyor. bu harç yine gelişim bölgesi, cadde üzeri, şehir merkezi, taşra, arsa/mesken/iş yeri/inşaat alanı m2 büyüklüğü vb. kriterlere göre belediye tarafından belirleniyor, ben 5.500 tl ödedim.(oh yeah!) 

bu harç ve vergiler bir yerden sonra “sorma ver parası” na dönüşüyor, koca bir millet, zombiler gibi kuyruğa girmiş, neye hizmet ettiğini bilmediği, miktarı ve gerekçesi neye ve kime bağlı belli olmayan binlerce lira vergiyi ödemek için kuyruğa giriyor, hatta işleri hızlansın diye kavga bile ediyorlar.

ayrıca işlem sırasını tam hatırlayamadığım bir esnada arsanızın mevcut dönemde vergilerinin tamamının yatırılması istenecek bu bakımdan arsanızın yıllık vergisini en başta ödemenizde fayda var(çevre temizlik vb. arsaya bağlı diğer kalemlerle birlikte). size borcu yoktur kağıdı lazım olduğu için sonradan uğraşmayın yıllık ödeyip temizleyin.

şimdi 2020 yılı içinde yukarı bahsi geçen kimi vergi ve harç ödemelerini aşağıya ekliyorum, unuttuğum değil ama inşaatınızın tipine göre ilave vergi ve harçlar çıkması muhtemel olduğundan aşağıdaki rakamların her zaman en az (%30) fazlasını ödeyecekmişsiniz gibi bütçelendirme yapmanızda fayda var, dediğim gibi yapı denetimli ve/veya büyüklüğe hatta belediyeden belediyeye göre miktar/oran değişebiliyor:

kadastro çap raporu: 78 tl
geniş vekalet: 298 tl
imar durum belgesi: 500 tl
müteahhitlik belge harcı: 850 tl
emlak vergisi ve proje ön onay harcı: 886 tl
numarataj belgesi: 250 tl
imza beyannamesi noter ücreti: 77 tl
katılım belgesi(büyükşehir knalizsyon): 3.875 tl
inşaat ruhsat harcı: 5.500tl
şantiye elektrik aboneliği+proje: 1.700tl
su aboneliği: 1.300tl

inşaat ruhsatı ve inşaata başlamak için elektrik su aboneliğine kadar ki episode 1 toplam ödenen vergi ve harçlar, 2 katlı 100m2 müstakil ev için 15.314 tl dir. yukarıda sıralarken/okurken hiç te öyle çokmuş gibi durmuyordu halbuki, ama yine ev yapım maliyetinden hareketle bu 15bin tl nin evdeki karşılığı 70lik kazanlı bir şömine(malzeme işçilik her şey dahil) + tüm evin fayans ve yer döşeme seramikleri + bunların işçilik gideri(mutfak, banyo, tuvalet, balkon) + evin tüm avize, ampül vb. aydınlatma araçları (mütevazi seçimler) aşağı yukarı 15-16 bin gibi tutuyor…… yaaa gördün mü sam, mordorun kara kapılarını şimdi.. biraz önce çok rahat okuyordun???
o paraya öküz alırdık öküz!!

bundan sonra “oturma ruhsatı”(iskan belgesi) başvurusu sırasında gerekli evrakların toplanması ve başvuru da episode 2 oluyor, yazıyı yazmaya başladığımda henüz iskan başvurusuna gelmediğimden bu kısmı heyecan ve sürprizlere gebe olarak sonraya bırakıyoruz.
bu şantiye elektriği ve su abonelikleri, oturma ruhsatını aldıktan sonra normal mesken aboneliğine dönerken ödenen bazı depozitoları geri alacaksınız, ancak tekrar abone olacağınız için yine depozito yatırılacak, haliyle arada lehinize fark olsa bile, (şantiye abo. depozitosu 700tl iken mesken abo. depozitosu 400tl gibi), inşaat süresince çıkacak su ve elektrik faturaları gibi gizli giderleri düşünerek bu tip lehinize küçük rakamları dikkate almamanızı ve her kalemi gider olarak bütçelemenizi salık veriyorum.

evet yavaştan inşaat ruhsatı aldık, burası çok civcivli, bu aşamaya kadar gelebildiyseniz bence delirmiş olmalısınız, manyak mısınız olm siz acaba? e oldun sen 75lvl wow sorcerer 2 ayda…hemen birkaç inşaatçı summon edip temel kazdırın (yaparım! tamam!)

öncelikle evimizin kaba inşaatı, bahçe vb. ilave yapılar için gerekli malzemelerle birlikte toplam demir ve beton sarfiyatı hesaplatmanız lazım, bu konu yine mimarda bitiyor, %10 yanılma payıyla size kaç ton demir ve kaç m3 (sektör diliyle mikap) beton lazım söylüyor, 8, lik 12lik demir, c25, c16 vb. beton/demir alt kırılımları kalıpçı ustanız size bildiriyor olacak.
projenizi çıkartıp “tamam bunu yapıyoruz” dediğiniz gün, statik projeye öncelik verip “malzeme sarfiyatlarını görmek istiyorum” diye bastırın ve çıkacak rakamı “7ton demir, 90m3 beton” vb. derhal gidip bir firma ile anlaşıp parasını ödeyip fiyatı bağlayın.
döviz kuruyla yürüyen bu kalemlerin fiyat artışı efsane hızlı. ve fiyatlar genelde 1 düşüyorsa 10 çıkıyor.

“tüm ödemeyi asla baştan yapmıyoruz” kuralı sadece bu satın alma için geçersiz, bu bağlantıyı yapmanız için firma tüm ödemeyi isteyecektir sizden, çünkü onlarda beton santrallerine yollayıp bağlantı yapıyor, soruşturduğunuz/güvendiğiniz firmaya yapın ödemeyi maliyetiniz sabitlensin.

proje çizildikten sonra inşaat ruhsatına ve ilk temel kazmaya kadar(yani demiri arsaya indirip, ilk betonu istemenize) en kötü 4 en uzun 12 hafta süreniz var, o sürede fiyatlar az/çok, azalış ya da artış yönlü ama kesinlikle değişecektir.

yine kendi inşaatımdan örnekleyeceğim, 2 katlı 100m2 inşaat alanı için 5 ton demir, 70m3 beton öngördük, 35bin tl ödemesini temmuz başında yaptım, kaba inşaat ekim sonunda bittiğinde (inşaat yasağı girdi araya) demirin tonu 3.500den 4.400 ve c25 betonun pompalı fiyatı 245tl den 280e gelmişti. şu anda (aralık 2020) demir 5.700 beton 330 civarı. tamam kur her zaman bu denli çılgın artış göstermiyor ama bunu önemsiz görüp yapmasaydım tahminen 5bin tl gibi fazla para ödeyecektim, bu tip bir önlem alınmadığında katlanılması gereken korkunç bir maliyet bu. şöyle ifade etmeye çalışayım, evin tüm laminat işlerini (3 oda + merdiven dahil) 6bine anlaştığım geçen hafta(kasım 2020).

benzer şekilde, evi en hızlı, süper hızlı şekilde bile gitseniz 3-4 aydan önce bitiremezsiniz, ve 4 ayda fiyatların değişmesi için yeterli süre eğer saklayacak yeriniz varsa, ampül, lavabo, klozet, fayans yani “ha şimdi ha sonra bu malzeme illaki alınacak ve bu olmadan inşaatın bitme/ilerleme şansı yok” denilebilen her malzeme ya alıp koyun ya da satın alıp “montaj zamanı gelip alacağım” diyerek bağlantı yapın. ben bu tip malzemeleri aldığım fiyatları ve montaj tarihlerini not ediyorum, arada yakaladığım bir fırsat olmuş mu bakıyorum, ve her seferinde az/çok bir şeylere değer artış olmuş malzemelerde. küçük küçük onlarca kalem sonunda toplanıp 5-10-25bin tl lere varan farklar yaratıyor. çok salakça, bu kadar detay düşünmek belki sizi yoracak ama odalardaki avizeleri, avizelerde kullanacağım ampülü (edison denen rustik tarzı sarı ışıklı yeni nesil ampüller 6w) inşaat ruhsatını aldığım gün satın aldım (haziran 2020), 20 ampülü 330tl almıştım şu anda aynı ampül 20 tane 540tl en ucuzu..(merak edenler edison g95 rustik yuvarlak şeklinde aratsın eminim yine artmıştır, ince uzun olanlar daha ucuz)

üzgünüm; kafam rahat valla hiç işim olmaz o kadar kalemle fiyatla uğraşamam, diyen biriyseniz hayırlı olsun inşaat bütçenizde yeni yaralarınız, gedikleriniz olacak. yukarıdaki ampül gibi kaçırdığınız, önemsemediğiniz 10 kalem olsa 2500tl fazladan para ödeyeceksiniz, bu rakam evinizin çelik kapı fiyatı.

neyse; maliyetlere ince dokunuşlar yaparak ilerlemeye devam edelim.

buraya kadar okuduysanız sanırım manyaklık ve obsesyon konusunda aynı insan tipindeyiz. şimdi biraz kafayı dağıtıp size bu yola nasıl çıkmaya karar verdiğimden bahsedeyim, biraz lak lak yapalım; arsamıza ev yapacağız diyerek yerel mimarlık ofislerini, müteahhit bir arkadaşımla gezmeye başladık, sağdan soldan tanıdık kim varsa, proje yollayıp fiyat istiyorduk. kendi işim cam sektöründe olduğundan tüm anahtar teslim fiyatları isterken “doğrama, cam, panjur, korkuluk ve küpeşte istemiyorum onları ben yaptıracağım” demiştim, çünkü o kalemler benim işim ve en iyi malı en uygun maliyete ben bulabilirim.
projemi çizdirdiğim mimar dahil toplam 7 kişiden anahtar teslim fiyat aldım!
bakın proje aynı, bahçe duvarından çatısına, evin odalarından, ahşap işlerine her şey her fiyat istenene aynı şekilde söylendi ve hepsi cam, doğrama vs. hariç fiyat vermesi istendi, günün sonunda anahtar teslim gelen fiyat aralığı şu şekildeydi:
250bin – 320bin ! ! !

22m2 cam / 11 pencereli plastik renkli doğrama / panjurlu / 20 m tül küpeşte ve ev içi korkuluklu (temperli cam dahil) “bu kalemlere fiyat vermeyin ben yaptıracağım” dediğim kısmın o zamanki maliyeti de 27bin – 37bin aralığındaydı, ortalama 35bin onu görsek, anahtar teslim, hiç uğraşmıyım vereyim parayı evin bitmesini bekliyim desem, en düşük 285bin – 355bin gibi bir aralık….. bakın daha bunun içinde vergi ve harçlar yok! ! ! eee bende böyle bir para yok ki? siktir! yattı benim ev işi.. 100 bin kredi çektim, 100binde öyle böyle kenarda anca vardı, olsun olsun 200bin kuru param var, hadi ıkındım 20bin daha çıkartırım desem 220bini denkleştiririm.…en dip 285 bintl maliyet var, 65bin tl eksiğim var hala, üstelik vergi ve harçlar hariç bu rakam..….onları da ekleyince “al parayı sen yap” demenin maliyeti 300bin ve üzerine çıkıyor….bu iş olmayacak galiba.…

iyide aynı şeyleri istediğim bir işte teklifler arasında %35 fark nasıl çıkar? derken…..dedim ben bu oyunu bozarım aga, bozmalıyım, bozacağım! 5. günün şafağında yüzümü batıya döndüm.
yani benim durumum, “sizden ucuza mal ederim bu evi dümbükler, size kaptıracak param yok benim” den ziyade, “o paralar bende yok, ben yapmazsam benim elimdeki paraya kimse bana bu evi yapamaz, yapmaz..” mecburiyetinden dolayıdır, 250bin teklif eden kendi mimarımın da bana teklif verirken tahminen %25 kar marjını düşünürsek 200bin tl vergi ve harçlar hariç maliyet çıkar…..eh kağıt üstünde ucu ucuna tutacak gibi gözükmekteydi…artık hayal değildi en azından….

aslında bakarsanız 100m2 inşaat alanı için m2 maliyeti 2 bin tl gibi bir rakama çıkıyor, toplu konut vb. bu rakamlar mesela lüks inşaat azami değerinde, yani 1. sınıf inşaat azami 1.250tl m2 maliyeti var. bunlar ortalama rakamlar tabi, konu “dağ başındaki arsana” iş getirmeye gelince bu rakamların ne yazık ki hükmü yok. şehrin göbeğinde lüks bina inşaatını 2 bin  tlye -atıyorum- akıllı bina bile yapabilirken, bu tip yazlık/kışlık müstakil ev maliyetlerine ne yazık ki daha ortalama evler çıkıyor, maliyetin şehir merkezine göre tutmamasının sebebini şöyle örnekleyelim, temel kazdıracağım kepçe/iş makinası arsama 1 saat sürede geldi, 1,5 saat çalışıp temel kazıp hafriyat yaptı, 600tl para ödedim, saati 250tl ye çalışıyor, yolda geçirdiği süreyi de ekliyor..şehir merkezinde bu fiyat hem 150-200 civarında hem de yoldaki süreyi yazsa bile şehir merkezi her yer hafriyat/kepçe/iş makinesi dolu.

anlayacağınız 300-400 gibi bir paraya bitecek iş en ucuz 600tl ye bitti. 200tl için tantana yaptığımı sanmayın konu 200tl değil %50 olan maliyet farkıdır. lüks inşaat maliyetine, lüks değil anca 1. sınıf binanız olacak ne yazık ki, olsun, olacak ya benim için konu bu noktada, bir varlık mücadelesi : )

teklifleri değerlendirdikten sonra hızla projenin elektrik ve su özalit (teknik çizimin kağıda aktarılmış hali) çıktıları alıp yerel elektrik ve su tesisat firmalarıyla görüştüm hepsinden projeye göre teklif istedim, bu noktada elektrik ve su içinde yerel firma bulmanızda fayda var, hem aksaklıkta hızlı müdahale hem de maliyet açısından, şehir merkezi (izmir) ilçeye gelip gideceği için yol masrafı ekliyor, ilçedekilerde merkeze göre daha pahalı verince aşağı yukarı aynı oluyor, hatta yerel firma yüksek bile kalsa yerelle çalışın, ne evinizin/bahçenizin elektrik işi biter ne de izmirden seferihisar'a telefon açıp “gel şunu yap” diye naz edebilirsiniz.

elektrik işini izmirden ve seferihisar'dan fiyatlar aldım, en son seferihisar'da anlaştım anlaşıyorum, konuşurken “binanızı kim yapacak abi, biz tabla betonunda borulama yapacağız, temelde topraklama koyacağız haberleşmemiz lazım kalıpçı ustanızla” diyince “daha kalıpçı bulamadım” dedim ve iş çorap söküğü gibi geldi, elektrikçi uzaktan akrabası olan kalıpçıyı, kalıpçı arkadaşı sıvacıyı, sıvacı iş yaptığı marangozu, marangoz boyacıyı derken etrafınızda binanızın tüm işlerini yapacak bir ekip oluştu…önce aşçı uşağa, uşak bahçıvana gibi bir durum evet ahahah. şimdi doğru adama doğru fiyattan iş yaptırmak kalıyordu, meselenin civcivlendiği esas kısım yani.

elektrik projenize göre standart malzeme var kullanılacak, borulama, sigorta, topraklama vb. burada bina içindeki tüm elektrik tesisatından bahsediyoruz, ancak binanızın ana elektrik hattının sokak direğine kadar olan kısmına teklif vermiyorlar bu mesafe sonradan belli olacağı için oradaki işçilik ve malzeme en son iskan(oturma ruhsatı) alırken yapılacak. elektrik işi, şantiye elektrik projesi ve panosu dahil 11-14bin tl civarında tutuyor, aşağı yukarı 1.500-2.000tl sonradan sokak direğine bağlantı dersek ortalama 13-15bine elektrik işiniz hallolur, bu rakama bahçe duvarınıza çektireceğiniz lamba için olan kablolama falan dahil değil elbette onlar ekstradan.

benzer şekilde su tesisatında ben her şey dahil anlaştım, borulama için kırımdan sonra “biz ona fiyat vermedik bunu demedik” diyerek ağzıma ettiler. düşünün bina su projesini verip fiyat istiyorsunuz adam sonradan diyor ki “abi pis su giderinin rögar bağlantısı dahil değildi” ulan binanın içinde pis-temiz bütün su gezip dolaşıp bahçeye mi dökülecek götelek ne demek rögar borulaması dahil değil, vereceğiniz fiyatı, yapacağınız işi, ahlakınızı..

su ve elektrik konusunda size tavsiyem: adım adım süreci yazmalarını isteyin, neyi hangi malzemeyle ne kadara yapacaklar yazılsın, çizilsin..

şu anda yağmur oluklarının boruları, pis su gideri rögar bağlantısı için yeni sucu arıyorum, ne gerek vardı halbuki…..

gelelim kalıpçı konusuna;

şehir merkezinde kalıpçılar yaygın olarak m2 usulü çalışıyor (müteahhitlere iş kaçırmamak için) ancak müstakil ev olduğunda hele yazlık bir ilçeyse m2 fiyatlar hem şehir merkezinde hem ilçelerde kuş olup uçuyor, götürü fiyat veriyorlar mesela normalde m 2 fiyatı 150tl çalışan bir kalıpçı inşaat alanı 100m2 evinize 15.000tl fiyat vermesi gerekirken 30.000tlden kapıyı açıyor, burada pazarlık gücünüz, o anda ortamdaki iş yoğunluğu, farklı fiyatlara erişme gücünüz gibi bir çok değişene göre kaba inşaatı anlaşmanız gerekiyor. burada da yerel işçilik mecburiyeti var, gün gün çalışılacak ve aşağı yukarı en az 1 ay sürecek kaba inşaat için şehir merkezinden git-gel yapacağı için merkezden alacağınız fiyatlar, yol, konaklama, yakıt vb. maliyetler nedeniyle yüksek olduğundan, şişirilmiş yerel(ilçe) kalıpçılarınkine denk geliyor olacaktır. (aldım oradan biliyorum)

betondan yaklaşık 50 mt bahçe duvarı yapımı dahil, duvarlar örülü şekilde teslim almak üzere(ki duvarlar örülü olarak vermenizde fayda var, ayrıca duvar işçiliği size daha pahalıya gelecektir) kaba inşaatı 24.000tl anlaştım. beton ve demir gideri 35.000tl zaten aylar öncesi ödenmişti, yani binanızın iskeletinin çıplak maliyeti kafadan 60bin tl(çatı yok bu rakamın içinde) bu rakama ilave aşağıya kaba inşaat için daha ne gibi harcamalar olacak hemen ekleyelim:

çivi,(50tl)
demir bağlama teli,(75tl)
izolasyon gerekiyorsa temel membranı ya da izolasyon boyası,(boya 150tl/membran varsa maliyet artar)
duvarları örmek için hazır kaba sıva(harç),5m3 (875tl)
çimento,50torba (850tl)
mütemadi temel ise toprak dolgu için hafriyat+iş makinesi(kepçe) (1.500tl)
eh duvarlar için dış yüzeyde izolasyon tuğlası iç yüzeyde klasik 13,5 luk tuğla, (5.000tl) (* parantez açılacak)
yine en başta zemin düzleme ve temel kazımı için iş makinesi, (600tl)

yaklaşık 9.000tl kaba inşaat elemanları/malzemeleri maliyetini de eklersek, mahallenin çocuklarının topunu kaçırabileceği, aydemir akbaşın yanından geçerken türkücü keşfedebileceği, türlü erotik şakalara gebe, 69.000 tl’ye sütunları ve duvarları örülü bir iskeletiniz var, hayırlı olsun.

evinizin temeli iki tipte olabiliyor, radye temel ve mütemadi temel.

çok teknik detayına girmeden basitçe yazayım, çünkü başka çarem yok ben de teknik detay verecek kadar bilmiyorum ahahah.

mütemadi temelde temelin içindeki boşluklara hafriyat(toprak) dolgu yaparak üzerini düzeltme betonuyla kapatarak yaptığınız bir temel tipi, diğerinde bolca demir ve beton kullanarak yapıyorsunuz dolgu yerine demir/beton oluyor, bina oturum alanı, kat sayısı, oda sayısı, zemin etüdü vb. sebeplerden iki tipten birini seçerek ilerliyorsunuz(mimar-inş. mühendisi). ben mimara hangisi ucuzsa ondan yapalım gibi sanayi ağzıyla bir şey geveledim, “içine toprak dolu yapılanda kamyonlarca dolgu gelecek kepçe çalışacak vb. maliyetiyle, daha fazla beton ve daha çok demir kullanarak oluşacak maliyet hemen hemen birbirine yakın çıkacaktır” diye cevaplamıştı. ha bu benim 50m2 oturum alanı olan binam için maliyetler yakın/eşit çıkarken sizin projenizde ciddi farklılıklar olabilir, incelemenizde fayda var.
temel kazımından duvar örümüne kadar tüm süreci kalıpçınız götürecek, o noktada ödeme akışı ve iş takibi yönetmeniz yeterli, dediğim gibi kaba inşaat, müstakil ev yapımında adeta ısınma turu, laga luga, fasa fiso, boş beleş…bal nedir ki şeker nedir ki?

iki parantezden ilkini güvenlik parantezine açıyorum, diğeri tuğla parantezi.

aç güvenlik parantez;

inşaatımın olduğu ada 20 parselden oluşuyor ve toplam 4-5bina var geneli boş, yan adalarda benzer şekilde yeni yerleşim olan yerler, sokaklar stabilize yol, asfalt bile ben inşaatı bitirmeye yakın geldi, bu detayları verme sebebim şu, böylesine yerleşimden uzak ve sokakların yolu bile asfalt olmayan yerler sanıldığının aksine daha güvenli oluyor. bu bakımdan kalıpçıma da danışarak(bölgede bir çok inşaat bitirdiği için) açıkta duran demir ve sürekli gelecek malzeme için 1 bekçi kulübesi ve bekçi ihtiyacınız olabilir. ben risk alarak bekçi tutmadım, benzer şekilde kabaya başladığınızda şantiye elektriği ve suyunuz yoksa, su için boşaldıkça tanker çağırıp dolduracağınız depo, elektrik için komşudan uzatma kabloları vs. derken ortada epey sökülüp/taşınıp/parçalanıp çalınabilir malzeme olabilecektir, düşüncesiz biri istemeden zarar bile verebilir, bunları önceden planlıyor ve hazır ediyor olmalısınız.
ben güvenlik kulübesi, bekçi, su deposu ve elektrik iletimi gibi maliyetleri yazmıyorum çünkü ihtiyaç duymadığımdan bilmiyorum, bu bakımdan siz mutlaka ihtiyaç durumunuzu iyi tespit edip doğru kararı vermelisiniz, inşaat demiri alınıp götürülmesi kolay bir malzeme değil, ancak şantiyenizin yeri ve bölgenin genel yapısı size “2-3bin masraf edip adam koysaydık keşke” dedirtmesin, hem malınız, hem moraliniz hem de hevesiniz çalınabilir.

*kapa güvenlik parantez

*aç tuğla parantez;

tuğla için yeri gelmişken bilgilerimizi dökelim, bu konuda teknik bilgiyle dolu değilseniz benim gibi kısmi araştırma ve tavsiye ile gidilecek. dış duvarlarda izolasyon bir çok şekilde yapılıyor ama en yaygın ve bilindik 2 temel tip var, tuğlalar arasına strafor koyularak mantolama yapılmasıyla, ya da doğrudan izolasyonlu malzeme kullanılmasıyla yapılabiliyor, işçilik uygulaması ve fiyat/performans olarak araştırdıktan sonra ben seçeneklerimi 3’e indirdim:

çift tuğla arası strafor,
bims tuğla,
izo tuğla

birinci seçenek zaten küçücük olan ev net m2 si için katil gibiydi, dış duvarlar kalınlaştıkça içerdeki odalardan çalıyorsunuz, rüzgar alan bir tepede olmasına rağmen küçük odaları ısıtmanın sorun olmayacağını düşünerek eledim,(zamanla tecrübe edilecek),
bims tuğla klasik 13,5 luk tuğladan sonra en yaygın dış duvar elemanı, nerdeyse her binada kullanılır ancak içerisinde nem tutma ve ısıyı saklama/tutma/aktarmama becerisi nispeten eski kalmış bir malzeme. halen çok yaygın kullanılması ve kime danışsanız “bims tabi ağğbii” denmesi sektördeki yaygın inanış ve alışkanlıklardan ötürü olduğunu düşünüyorum.
izo tuğla daha yeni bir ürün hem kalınlık olarak evden çalmayacak kadar küçük, hem de üretim şekli itibariyle ısı tutma ve yalıtım becerisi bims’le ayn/ya da daha kötü değil(iyi demiyorum, teknik değerleri aslında bimse göre daha iyi)

dediğim gibi bu noktada evin cephesi, konumu, beklentileriniz, oda büyüklükleri vb. bir sürü değişkene göre karar vermeniz lazım. burada, günler haftalar süren araştırmalardan bahsetmiyoruz, birkaç saat internet araştırması ve birkaç telefonla sizin evinize en uygun malzeme kendiliğinden çıkıyor. zaten duvardaki tuğlanın ne olması gerektiğini araştırıyorum falan diye söyleseniz çok gülen olur, “x yap geç” şeklinde dönüyor piyasa..

bu malzemelerdeki fiyat farklılıkları hemen hemen birbirine yakın, misal 13,5luk tuğla 0.80 tl/adet fiyatı, mantolamada x 2 tuğla kullanacaksınız araya strafor gelecek falan derken maliyet şişiyor zaten.

bims ve izo tuğla 2tl-2,5tl adet fiyat civarındaydı ben satın aldığımda, dış duvarda da 13,5 luk klasik tuğla kullandığınızda maliyetiniz binanızın tipine vs. değişiklik gösterecektir ama tahminen 2 katı bir artış var, ama buraya koca bir ancak; koyalım, tüm duvarlar 13,5 luk klasik/standart tuğladan toplam maliyet 2.500tl tutarken, dış duvarlar izolasyonlu olduğunda(bims/izotuğla) toplam tuğla maliyeti 5.000tl tutuyor, yani kaçtığınız rakam 2.500tl tahminen 1 kış ve 1 yaz geçirdikten sonra o parayı ısıtma/soğutma gideri olarak çoktan ödediniz bile. ne oldu? 2.500tl ucuza mal edeyim derken, yıllarca fazla para vererek ısıtıp/soğutacaksınız..saçmalamayın! ve etrafta dolanırken bunu yapan onlarca inşaat görüp sektörün bulunduğu yeri daha net gördüm. eminim bazıları yap sat bazıları da sadece yükleniciydi(anahtar teslimci tayfa)

şimdi bu noktaya kadar her bir detayı öğrenerek tecrübe ettiğinize göre hemen bu müstakil ev yapma macerasına/mecburiyetine girme kararıma etki eden bir diğer özet saptamayı da ekliyim.

laklak chapter 2:

bakın daha kaba inşaattayız en hızla ve nispeten basit bitirilen kısım, eğer ben anahtar teslim verseydim, bina hazır olana kadar belki 1 hadi çok meraklıyım 2-3 kez şantiyeye gelip bakıp dönecektim, ne malzemelerden ne detaylardan bir haber, doğal olarak biran önce evin bitmesine bakacaktım. anahtar teslim verseydim dış duvarlar, size %90 garanti veriyorum hiçbir izolasyonu olmayan klasik 13,5 luk tuğladan örülerek sıvanacaktı. hatta bu detayı sonradan öğrenip “dış duvar için bims diye tuğla varmış biz ne kullandık” diye sorsaydım “bims yaptık/mantolama yaptık” bile denebilirdi, yalan çok kolay söyleniyor bu sektörde çünkü doğrulama şansınız yok, duvardan karot mu alacaksınız : ) bunun gibi bir kalemde 2.500tl müteahhittin cebine kalıyor(sözleşmenizde açıkça detay verilmediyse hele), bu şekilde 10larca kalem var malzeme kalitesinden kaynaklı maliyete etki eden ama asla ne olduğu anlaşılmayan. bu yüzden aslında benim çaresizliğim/mecburiyetim bir bakıma malzemeleri tanımama ve “kendi müstakil evimde” kaliteye karar verebilmeme yaradı. yıllarca “bir türlü ısınmıyor/soğumuyor” diye hayıflandığım bir evden ziyade, her detayına nispeten hakim olduğum için sebep-sonuç ilişkisi kurup ona göre çözüm arayabildiğim bir evim olacak. (en basiti, tuğla detayını bilirsem salak salak evin her yerine ısıtmak için ufo koymak yerine iç/dış mantolama ile çözüm arayabilirim gibi...)

*kapa tuğla parantez;

bu tuğla konusu ve diğer tüm malzemelerde şöyle bir durum var, belli bir miktarın altında alım yaptığınızda nakliye yazılıyor, örneğin tuğla fabrikadan 1 tır gelmiyor paçal alınıyorsa illa nakliyesi var, benzer şekilde duvarınızı örecek kişiyle en baştan konuşmalısınız, tüm ustalar her konuda hazıra/rahata dönmüş durumda, dökme tuğlayı yukarı çeken işçi tipi kalmamış, duvar ustası her katta kullanacağı malzemeyi istiyor, yani dökme tuğla, streçli/bağlı tuğlaya göre ucuz, ancak ustanız onu taşımayacaktır, sonradan yukarı taşıma maliyeti çıkıyor. ya baştan konuşun ya da ustanızın gösterdiği şekilde yapın, kavga etmeyin, didişmeyin, iş ustanın dediğine gelip öyle bitiyor. ben dökme tuğla aldım, aşağı yukarı 700tl uyguna geldi, usta taşımam dedi, manitu ve işçilik 800 tl katlara çıkardık. ha yine o parayı ödemezdim, taşımıyorsan bak dalgana siktir ol git diyebilirdim, adamla bozuşsan senin işin kalacak tekrar adam bakacaksın, o ise diğer inşaattan devam ediyor hayatına. özetle malzemenin temini, kullanılma şekli falan bunlar önemli/para tutan detaylar. duvar örecek ustanın doğru tuğla sayısı hesaplaması çok önemli ona malzemenin enini boyunu verip mutlaka teyitli miktarı isteyin, size net gidecek miktarı versin, üzerine en az %10 fazla koyup sipariş verirsiniz zaten, ürün/malzeme ne olursa olsun, şantiyenize 1 kere alın.(almaya çalışın)

benim başıma gelmedi ama inşaat yaparken inşaat yapan bir sürü çevren oluyor, hikaye şu; ustası duvarları hesaplıyor işte 2000 adet normal tuğla 1500 adet bims, geliyor çıkıyor katlara manitu vs. sonra bakıyorlar yetmiyor 500er tane daha isteniyor, yine yetmiyor 300er tane daha o bu derken 7-8 kere manitu maliyeti yazmış nakliyeci, ustasıyla kavgaya tutuşmuş ben 1 işçilik ve 1 manitu öderim, gerisini hesap yapamayandan kes, adam gibi hesaplayıp söyleseydiniz tuğla sayısını dedi çıktı..gibi..

kaba inşaattan sonra tempo, tempoyla birlikte para akışı hızlanacak, artık her iş ve detay bölüm sonu canavarı kıvamında.

şunu açık seçik ve net şekilde yazayım, kaliteli, sıkıntısız, sorun yaşamadığınız tertemiz bir sonuç almak için “çok para” vermeniz gerekiyor burası net, eğer benimki gibi varlık mücadeleniz olacaksa, yer yer kaliteden ödün veriyor, bazen de sorunlu/sıkıntılı süreçleri bekliyor olmalısınız.

önemli bir not yazayım, kaba inşaat bittiğinde(en üst kat tabla betonu kuruduğunda) kalıpçılarınızla mutlaka duvardan önce inşaatı gezip kolon/kiriş birleşimlerindeki fazlalıkları işaretleyin. kalıpları özensiz koyduklarında 1 parmak 2 parmak gibi betondan fazlalıklar oluşuyor, bunlar sıvada kapanmayan boşluklar olduğundan temizlemek için çok geç oluyor, işi bilmediğinizden herkes biran önce parasını alıp başka inşaata gitmek istediğinden o salak beton fazlalıklarla siz uğraşıyorsunuz. kalıplar ahşap, sökerken parçaları şekilsiz şekilde kolonda-kirişte veya tablada kalıyor.

gerekirse işi verirken en başta konuşun, eline hilti/kırıcı alıp tertemiz temizleyip size teslim etsin, bu iş için sonra en az 1-2yevmiye ödersiniz bedavadan. ben yapamam, o kadardan bir şey olmaz, sıvada kapanır, alçıda kaybolur gibi akıllardan uzak tutun ve en baştan net şekilde anlaşmanıza ekleyin. ben sıkıntı yaşadım, bir şekilde fazladan para ödemeden aştım, yer yer istemediğim halde stropiyer kullanarak bu ayıpları örttüm ama siz uğraşmayın. zaten yapması gereken işi yapmayıp size yara açacaklardır, hiç kimsenin umrunda değil, herkes “benden sonrası tufan” kafasında bu sektörde.

kaba inşaatınız duvarlarınız hazır şekilde bittiği zaman elektrikçiniz gelip duvarlarınızı kıracak, istediğiniz yere priz, tv kablo, internet kablo vb. elemanları göstereceksiniz, kablolamaları yapacak, mutfakta makinelerin, buzdolabının elektrik kullanan aletlerin yerlerine göre prizler, yatak odası vb. tüm odaların avize, panjur düğme yerleri, oda ve banyo düğme ve prizleri bu aşamada tamamen size göre şekillenecek. banyoda elektrik noktaları vb. bu noktada geri dönüşü olmayacak hatalar yapmamanız için bazı tavsiyelerimi yazayım:

- merdivenin basamaklarının yanına led ışık isteniyorsa bu aşamada kırım yaptırıp kablolama isteyin ben unuttum çok pişmanım.

- benzer şekilde aşağıdan açıp yukarı çıkınca kapatılacak bir düğme sistemi(vavien anahtar) istiyorsanız yine ilgili kablolama için söylemeniz gerekiyor.

- yine benzer şekilde avizelerin tamamının düğmelerini, ilerde değiştirirsem diye düşünerek iki düğmeli yaptırdım, yani bir düğme avizedeki belli sayıda ampülü yakıyor diğeri tamamını.(belli mi olur tavan vantilatörü takarsınız henüz yaşamadığınız bir alan ne de olsa)

- led, spot, havuz tavan, sensörlü lamba, aplik, anlaşmanızda olmayan tüm ilaveler için kablolama bu aşamada olduğundan elektrikçi kırıma gelmeden elinizde bir plan olsun nerede ne istediğinize dair.

- çamaşır makinesini merdiven altına gizleyip, su gider ve tesisatı çektirip elektrik prizini unutmayın mesela : )

bunlar basit gibi gözüken ama iş bitmeye yakın “ya şunu şunu şöyle yapsaydık keşke” dediğinizde iş “abi ben istersen kırım yapar kablolarım ama sıva boya yaptırman lazım baştan dicektin” e geliyor.

elektrikçi duvarları kırıp kablolamasını yaparak çıkıyor, yerden geçmek durumunda olan kabloları zeminde bırakıp üzerini harçla kapatıyor, şap aşamasında tüm bu zemindeki kalabalık şap altında kalacağından şaşırmayın, ben su ve elektrik tesisatından sonra bunca kablo/boru/harç görüntüsü nasıl olacak diye afallamıştım.

bakın siz müteahhit değilsiniz, bundan sonra da inşaat falan da yapmayacaksınız, bu ilk ve son ev yapım tecrübeniz olacak, bu nedenle hata yapmanız, salak saçma para kaybetmeniz, bir şeyleri düşünememeniz çok ama çok normal, bu bakımdan sizi yıldıracak moralinizi bozacak şeylerden uzak durun, mesela sıvacı kaba inşaat ustasına “bu nasıl tavan köşesi her yerde beton kalmış, seni kazıklamışlar” falan gibi bir şey derse hiç uzatmadan lafı gırtlağına sokup işinize devam edin, bu sektörün müptezel tayfasının en becerikli olduğu konu kendinden bir önceki ustaya giydirip kendinin en iyi bildiğini iddia etmesidir. siz hep kazıklanmışsınızdır ve sizi kazıklayanlar nedense ondan önce çalışanlardır o değildir, siz yapılan iş ve işçilikten memnunsanız, kafanızda yola çıkarken ki plana uyum varsa, kapatıp geçin sonraki aşamaya, ölümcül hata yapmamanız için ben buraya yazıyorum zaten sayfalarca, gözden kaçabilecek diğer her şeyin hemen olmasa da zamanla çözümü var, evet herkes ilk baştan bir seferde en düşük maliyetle en süper evi yaptırsın ister, ama dedim ya yılların müteahhitleri bile yanılgıya düşebiliyor, bu yüzden maliyetler hep yukarı ve fazladan yuvarlanarak hesaplanıyor.
ben dımdızlak sıfır bilgi ve tecrübeyle bu işi kotarabildiğimi düşünüyorum.
bence siz de yapabilirsiniz.

neyse devam ediyoruz.

yine su tesisatı bu aşamada yapılıyor, sıva öncesi, gömme rezervuar, sıva altı duş takımı vb. işleri unutmadan bu aşamada yaptırmalısınız (zaten kendileri gelip yapıyor takibini yaparak emin olun).ben balkona musluk için, bahçede de garaja yakın konuma musluk için tesisat istedim, balkon ve araba yıkamada hortum fazlalığıyla uğraşmamak için, bahçenizdeki çimen vb. sulama sistemini su sayacından da getirebileceğiniz için bu aşamada evin içindeki ilavelerle sınırlı kalıyoruz. hem paranızı daha en başta çarçur etmeyin bina bitsin, bahçe bilmem nesi sonraki hikaye..

elektrikçi ve sucu 1günde hadi bilemediniz 2 günde kırım/kablolama/tesisat yapıp çıkıyor, bu nedenle sıva için ekibin hazır olması lazım. işleri tek tek verebileceğiniz gibi belli miktarda işi bir kişiye de verebilirsiniz, tek tek vermek genellikle maliyetinizi ve sürekliliği olumsuz etkileyeceğinden, birlikteliği/devamlılığı olan işleri ayırmamaya çalışın.

sıvacı ayrı, alçıcı ayrı, boyacı ayrı olmasın, zaten sektörde fiyat araştırırken genellikle teamül nasılsa ona göre ilerlemek zorunda kalıyorsunuz, “benim çok eskiden tanıdığım süper boyacım var onu getiririm” diye ısrarcı olursanız maliyetiniz artacaktır.

binanın dışına ve içine tüm duvarlara kaba sıva(sekme) yapılıyor, daha sonra dış cepheye ince sıva yapılıyor, ince sıvadan sonra doğrudan astar ve astardan sonra boya yapılıp bitiriliyor.(anahtar teslim verseydiniz yine astarsız doğrudan boya yapılabilecek bir durum yaşamanız mümkün, yine maliyeti 2ye katlayan ama 2-3 sene sonra dış cephenizi yeniden boyatmanıza sebep olabilecek bir detay gizli burada) anahtar teslimde tüm malzeme her maliyet genel bütçe içinde, ama işi hizmet olarak boyacıya verdiğinizde doğru şekilde boyanması için ne malzeme gerekiyorsa onu istiyor sizden, nasılsa malzeme size ait anlaşmışsınız adam sadece işçilik yapacak neden malzemeyi düşünsün değil mi?

içerde kaba sıva üstüne 1 kat kaba alçı, en üstüne saten alçı(arada karışık 1 kat istenebilir). içerde kaba sıva yapmadan doğrudan tuğla üstüne kaba alçıyla devam edebilirler, sakın ihmal etmeyin bu aşamalarda her gün şantiyede olun, bunu genellikle yine “anahtar teslim” verilen durumlarda da yaşıyorsunuz, gördüğünüz gibi hile hurda ve geriye dönük tespit yapamayacağınız(yapsanız da iş işten geçmiş oluyor) bir kalem daha çıkıyor. üstelik bu bilginiz dahilinde bile olsa sakın evet demeyin, yani o şekilde daha ucuz fiyat veren olsa bile kabul etmeyin evin içinde kaba sıva mutlaka olsun.

araya el mecburi not: 

bu satırları okuyan yılların müteahhitleri, sektör çalışanları vb. kimi noktalarda gülümseyebilir, anlayabiliyorum, ben sokaktan çevirip soracağınız her hangi biri kadar bu işleri biliyordum, mecburiyetten bu kadar deneyimleyebildim, elbette profesyonel ve bu sektörden para kazanan birinin incelik ve detaylarına hakim olma şansım yok. zaten en iyiyi bildiğim gibi bir iddiamda yok ve dahası bir şeyleri ispatlama amacımda yok, tek derdim bu işlere bir şekilde niyetlenen/mecbur kalan cebinde “ben ne uğraşcam verir parasını yaptırırım” diyecek kadar parası olmayan birini nelerin beklediğini göstermek ve bunu yaparken de yaşadıklarıma istinaden tavsiye vermek. bir bina daha yapıp bitirsem eminim bir bu kadar daha farklı yazacak detay bulabilirim. tabi ki daha ucuza mal etmenin de bir çok yolunu biliyorum artık.

mecburi not sonu.

ne diyorduk?

100m2, 2 katlı 3oda 1 mutfak 1 banyo için aşağıya rehber olması açısından sıva, alçı, şap ve boya işleri için yaklaşık tüketimleri yazayım:

bina oturur alanı 50m2,
10mt boy, 5 metre en, kat yüksekliklerini 3mt kabul edersek, pencereleri düşmeden brüt olarak 180m2 dış cepheniz var sıva ve boya yapılacak(pencereleri falan düşmedim bak), evin içindeki oda ve duvar sayısına göre farklılaşacak şekilde yine 250-300m2 iç cepheniz çıkabilecektir.
kaba sıva 7m3
ince sıva 3m3
kaba alçı 40paket
saten alçı 10paket
kaba kum 7m3
çimento (şap ve duvar örümü de dahil her aşama için) 50paket
45 lt astar (dış cephe 15lt en büyük boy x 3 adet)
45 lt boya (dış cephe 15lt en büyük boy x 3 adet)
45 lt boya (iç cephe)
kaba sıva, ince sıva, kaba ve saten alçı, şap ve son olarak iç dış cephe boya, toplam olarak 18.000tl işçilik ücreti anlaştım. 

buraya dikkat!
yaklaşık 6 kişi/firmadan fiyat aldım, 20bin ile 50bin arasında değişiyordu yukarıdaki 4 iş için aldığım teklifler, yani bu noktada da yine herkes tutturabildiğine…ölümüne sizi öpme gayretiyle çevrili her yer.

20.000 – 24.000 – 26.000 - 35.000 – 50.000
hepsi evi gördü yapılacak işi söyledim.50bin diyen malzemeli 65bin dedi. içerde şömine duvarı patlatma taş malzeme ve işçiliği dışarda baca klinker kaplama malzeme ve işçiliği, polisan marka boya, batıçim çimento, kaliteli alçı ve tertemiz şebeke suyumuzla birlikte bu işlerin malzeme maliyetlerine bir bakalım:

kaba ve ince sıva: 2.500tl
kaba-saten alçı ve malzemeler (köşebent, tekne, mala-kürek vb.): 1.700tl
şap için kaba kum: 800tl
boya ve astar: 2.500tl
söveler ve diğer küçük işler için malzemeler(strafor, gaz beton, stropiyer, alçıpan, file vb.) : 1.000tl
patlatma taş (tek duvar için): m2 75tlden 11m2 - 850tl
baca kaplama için klinker kaplama tuğlası: m2 45tlden 11m2 500tl
toplam: 9.850 tl
yani 50bin işçilik fiyat veren malzemeli 65bin diyenlerin nasıl bir fantezi dünyası var ortaya çıkıyor. yapacağı işin malzeme maliyetine bile kar koyup fiyat vermiş!!

yahu zaten 69 bin tlye çalı çırpıyı temizleyip yoktan koca ev diktik, bunun sıvası boyası nasıl 65 bin tutabilir? (kılıçdaroğlu mode on) “böyle bir şey mümkün olabilir mi arkadaşlar?”
sonradan geçen konuşmalar ve işçilerle iletişimden anladığım kadarıyla toptan verdiğim işçiliğin:

şap 2.000tl;
sıva ve alçı: 8.000tl;
boya: 3.000tl;
diğer işçilikler; 2.000tl
kar: 3.000tl
gibi bir alt kırılımı var diye tahmin ettim.

sıva-boya-şap-alçı işini verirken evinizde rötuş yapacak başka usta olmayacağını düşünerek tüm iş detaylarını verip ona uygun şekilde anlaşmanız lazım, daha sonra küçücük bir iş için size 2 yevmiyeden (400-500tl) aşağı fiyat vermeyecekler. mesela merdivenle duvar arasında boşluk var diyelim, sıvacı sadece duvarları sıvayıp alçı yapıyor, bakıyorsunuz basamaklarla duvar aralığı boş, adama dönüp aga burası ne ayak? 

“oğbiğcim ben senleğn duvar sıva anlaşmışım, ben boşliklarığ dolduramam, yohsağm işim yetişmez onlarığ gonuşmağmişizdır” diyiverecektir. yani el sıkıştığınız adama tane tane her şeyi göstererek tüm işi delege edeceksiniz ki sonradan “ben bunu konuşmamışam” demesin, işiniz yürüsün eyi hadi amk o da öyle oluversin diye diye hesaplamadım ama tahminen işçilik ve malzeme 2-3bin tl para kaçırmışımdır bu şark kurnazlarına, siz kaçırmayın diye yazıyorum, gerekirse işten önce tek tek fotoğraflayıp adama gönderin/gösterin ve öyle el sıkışın.
ince inşaata girişmişken çatıyı ihmal etmeden anlatıp inceye devam edelim, çünkü çatı benim ağzıma yüzüme sıçtı maliyet olarak, en çok orda açılmayan şemsiyeler var…size çok büyük çaresizlikler ve harika “parayla edinilmiş tecrübe” hikayesi benden bedava : )

çatıyı kalıpçımla, tahta kazıklar üzerine kırmızı klasik kiremit olarak konuştuk, akmasın kokmasın yeter başımızın üstünde dursun dedim, para yok ya biliyorsunuz, çatı ne olaki..demiştim, diye yazdım, dediydim……

kalıpçı çatı işçiliği için 8bin teklif etti, malzeme içinde ahşap kazık ve kiremitleri hesaplayınca aşağı yukarı 12-14bintl gibi rakama çatıyı bitirmeyi planlamıştım.
şimdiden yazayım, çatının maliyeti 25bini geçti!!!!
anlatayım azizim.
kırmızı çatıyla ilerlerken, sonra ne olduysa çatı teras ile manzaranın keyfini çıkarma gibi bir zıkkım aklıma peydah oldu ki projemiz 2 kat ve kiremit çatı onaylı, 3.kat mümkün değil ama imar barışı vb. şeylerin ne denli sık yaşandığını ve “kaçak yapılaşmayanı dövüyorlar” gibi bir durum olduğundan “tamam ulan o zaman ben de” diyiverdim…normal bir çatı yapacak, ilerde kredileri borçları toparlayınca çatıyı olduğu gibi muhafaza edip kaldırıp belki bir 3. kat yapabilecektim. hatta kat bile değil kat’çık. 2,5 kat olacaktı. gemicik değil kat’çık hayal ettik hekim beyim, hayal de parayla değil ya!

sordum soruşturdum, madem ilerde çatı teras vb. fikrin var, çatının karkasını (temelini/taşıyıcısını) tahta değil demir yap, ilerde tekrar çatı maliyetin olmaz aynı demir malzemeyi kullanabilirsin, makaslardan çatıyı kaldırıp altına ne istersen yaparsın diye fikir aldım…..kulağa harika geldi, birazcık fazla masraf edecektim, ama ilerde tahtadan çatıyı çöpe atıp sıfırdan yeni çatı maliyetim olmayacaktı, ya da en kötü ihtimalle çok daha az maliyetim olacaktı.

bu biraz “lacettiye 45bin vereceğine 60bin megan al…megana 60 veriyorsan 10 daha bul buluştur 70e daha dolu astra al” hesabında 45 bine memur arabası almaya çıkıp 120bine bmw alınan durumun aynısı aslında.

peki ulan! diyip başladık demir çatı fiyatı aramaya, 14-15bin tl ler havada uçuşuyo, iskeletin/karkasın sadece demir profil malzemesi kalem kalem 10 bin tlyi geçiyor, en az 4-5bin işçilik isteniyor(araştırdım normal) ee kiremiti de düşününce 20bini bulacak..12-14bin hesaplarken 20ye çıktık iyimi…neyse “o 6-8bini bir şekilde hallederim ilerdeki maliyetim daha çok olacak yoksa” diye düşündüm. 

demir çatıyı verdim 15bine, sonra kiremit alınacak, kim dizecek kiremiti?(kiremit dışında sandviç panel-kompozit vb. ucuz alternatiflerde var, ama ben donanimhaber ölücüsü müyüm en gözelinden ossun himmet ağabey dedim bi kere).kalıpçım ben kiremit diziminde yardımcı olurum dedi, ama fiyat konuşmadık, iyi dedim(burası kremsiz hard seks oluyor aynı hataya düşmeyin fiyatı mutlaka konuşun, fiyatı konuşulmamış iş karakolluk eder). kiremitte kırmızıya mecbur muyuz lan biz? başka renk yok mu? derken siyah/beton kiremiti keşfettim, kırmızıya çok yakın maliyeti ama birazcık pahalı..enfes gözüküyor harika ve çok kaliteli gösteriyor binayı..tamam dedim bu olsun, düz çatı 5 x 10 ölçüden 50m2 zaten e eğimler-akımlar falan derken 65-70m2 kaplama alanına göre 650 adet kiremit ve 1 metreye 2,5adet mahya hesabından toplamda; kiremitin adedi 3tl, mahyası(birleşim yerlerindeki oval/yarı konik kiremitler) 8,5tl, dedim oha kaç mahya lazım? 80-100 gider, lan sadece mahyalar 600-700 tutuyor, dedim girdik bir yola dönmeyecem amk! o kiremit siyah olacak, hem demir çatıya siyah beton kiremit yakışır başganım..3.500tl de tüm kiremitler tuttu..oh mis…
sonra gün oldu demirci karkası kurdu üzerine osb(tahta levhalar)lerini çaktı, dedi “benim kumarım biter ben kaçarım”, sonra sıra kiremit dizimine geldi, benim kalıpçı ilk başta vazgeçtiğimiz tahta kazık ve kırmızı kiremit için anlaştığımız işçilik için 8bin fiyatını hatırlattı, ve altında demir karkas hazır olacağı için yarısını almıyım 4 bine dizeyim dedi(ohhh)..naptık? vaz mı geçtik? döndük mü? 

lan dedim bu saatten sonra souron gelse geri dönmem, iş resmen inada bindi artık, yap reis dedim!

osb üstüne membran lazım(su geçirmez yalıtım malzemesi) çatıda 2 akım var, balkondan dolayı önde bir küçük çatıcık derken çatının yüzey alanı 70m2 yi geçiyor, 1 top membran 10m2 yani kabaca 7 top lazım dedi.iyi dedim güzel malzeme kiremitin altına su girerse korur bizi.
1 topu 110tl, olduk 800tl, ohh yarasın…yapıştır..

hah! dedi kalıpçı sanki duydu beni yapıştır diyince, membran bitmeye yakın, bu kırmızı kiremit değil beton ya, bu harçla olmaz çirkin leş gibi gözükür bunun mahyaları için mahya bandı lazım 35-40 metre, e dedim alırız la nolcak...bant diyince milyoncudan alırım falan diyorum kendimce. ha ha ha jigsaw kahkahası gibi içime hönkürüyorum, bir telefon trafiği metresi 30tl…yok ebesinin *mı ali sami!! 

dedim nasıl bir girdaba girdim lan ben, çatıdaki toplam kiremit maliyeti 4bin tl, 70tane mahyayı 1000tl yapıştırıyoz…interstellar v2.0 karadelik yakınında boşlukta süzülmekteyim..
kabus gibi çöktü üzerime.

oraya ara burayı tara, sor-soruştur, denizlide bir firmada metresi 15 tl siyah renk buldum bu mahya bandından 500tl ye kotardık 35 metreyi. 500lira daha az ödediğim için nerdeyse mutlu olacaktım ki, bitti mi? yok daha yeni başlıyor, hop membranı bitirecekler, abi 2 dere var bir sürüde yan yüzey, membran kes birleştir fire verdi yetmedi 4 top ilave, dedim alın amk artık, kanuninin gözdesi gibi her gece rüyama başka maliyet giriyor….bitti mi? yok lan dur nereye, kiremitleri birleşim yerlerinden canavarla kesip hizalıyorlar, keserken beton malzeme yürüyor kırılıyor, firesi yüksek bir nevi, ilaveten üstüne bas, ilaveten ilk öngördüğümüz miktar yetmedi 150 tane ilave lazım..dedim “alın olm sıkıntı yok amk..bu çatı yapılacak!” gerekirse ev yapılmayacak, çatı bitirilecek, çatıda yaşayacağız! ama yapılacak bildiğin gollum'a bağladım çatı çatı her şey her yer… kıymetlim çatıığ!

kiremit işi bitti bitiyor benim kalıpçı aradı, abi olukçu ne zaman gelecek, bacaları ve oluk dönsün biz kapatıcaz, lan olm oluk ney olaki? (tabiki biliyorum da işte şemsiye açılmıyor ya zorluyorum) “haa oluk mu? ona gerek yok ya su böyle serbest düşüş aksın, biz entel aileyiz farklılık seviyoz oluğa gerek yohtir gardaşşş….dedim ama dinletemedim, 3 baca ve nehir sacı, ilave oluk maliyeti 2.500tl…ohh yapıştır, her gün pavyon hesabı gidiyor çatıya…çatı değil shortlanmış gamestop hissesi sanki amk, bitsin istiyorsun, son bir posta daha atayım diye dolanıyor hemen arkana, çatı resmen maliyetiyle koca evin içinde bana ihanetiyle sarumana dönüştü...ismi olan ev gördüm de ismi olan çatıyı bir benim evde biliyorum..sarumanın çatısı!
lan dedim siyah kiremitine de, bacana da, demir karkasına da..mahya bandını zktiğmini..
olm sen kim köpeksin? yaptırsana ahşap karkas, klasik kırmızı kiremit çatı… en çok 14 bine bitiyordu.. yok illa sıyırıp yol kenarına çıkıcam... kıspetten çıktı, bağdattan yolcusu var benim kötün!!

demir karkas + osb + işçilik 13.500tl
kiremit işçiliği 3.250tl
membran 1.210tl
oluk ve baca sacı 2.500tl
kiremitler, mahyalar, davullar zurnalar 3.600tl
çatı çıkış kapağı 230tl
mahya bandı 525tl
çatı etrafına 1 sıra tuğla + işçilik 250tl
baca şapkaları(3 adet) 80tl
24.895tl (25bin demedi ama ahahaha)
ne çatıymış be!

önüne ardına bakmadan başladım bitirdim, içerde alçı başladığında çatı henüz başlamıştı, kasım ayı içinde yağmur ihtimali ve alçının üst katlarda bitmiş olması nedeniyle su almasın diye acele etmem gerektiğinden baya uyanılamayan kabus gibi geçti çatı işi..okurken 45 saniye, yaşarken ömürlük çatı. maliyet hesabımın gözdesi oldu..canım benim.kıymetlim.. çatımmm..

yağmur pimaşı malzemeli fiyat aldım 1.200tl, oluklardaki suyun 4 köşeden yere tahliyesi, onu hala yaptırmadım, gerçekten bir süre oluklardan aksın istiyorum o sular ahahah..

bu arada kabaya geri dönelim, izmir, malumunuz son dönemde(2020 ekim) 7.0 büyüklüğünde bir deprem yaşadı, insanlar tepelik ve şehre yakın alternatiflere hücum ettiğinden çok rağbet var yüksek tepelerde bulunan ev/arsalara, bu bakımdan; deprem ülkesi olduğumuz için her ne kadar mimari projenizde konuşarak karar veriyor olsanız da, kimi estetik kaygılardan dolayı, yasal sınırlarda gitmeyin her zaman asgari istenen limitin üstünde olun. anlatmaya çalıştığım; zaten mevzuata uygun olacak ama siz bunun bile üzerinde bir bina isteyin/yapın, varsın 2-3m2 alanınız fazladan kolonlara feda olsun, varsın ilave demir-beton maliyetiniz olsun, deprem yaşamış herkes bilir ki, sevdikleriniz yanınızda, kafanız rahat uyuyabileceğiniz bir yerden daha kıymetli bir şey yok. benim evin eni 5 metre boyu 10metre, oturur tabanı 50m2 ve 2 katlı küçük bir ev, tam 8 adet taşıyıcı kolon var, 6 taneyle de iş gördürürdük yeterli ve taş gibi olurdu buna eminim ama 8 çizdik ve öyle yaptık, anlatmaya çalıştığım bu tip bir detay yani.(burada aktarılmaya çalışılan konu daha çok ve kalın kolonlar olsun değil, deprem için azami ayrıntıya önem verecek şekilde, zemininize uygun, doğru bina yapısı oluşturuyor olmanız."bir şey olmaz" diyip kaçınmak şöyle dursun, depreme uygun esnekliği ve taşıyıcılığı sağlayacak en sağlam ölçümlemeyi azami düzeyde uygulamak.)

evin çatısını mevsimsel duruma göre sarkıtabilirsiniz ama kabadan hemen sonra bitirmenizde fayda görüyorum, maliyet alanı geniş bir yer olduğundan ince inşaata girmeden önce aradan çıkarın(bu cümlenin altında 10bin tl değerinde tecrübe gizlidir.)

evinizde, odalarda alçıdan havuz ışıklandırma, dekoratif duvar, ışıklandırma, ıvır zıvır ne varsa sıva başladığında bitiriyor olacaksınız bu bakımdan şöyle demek yanlış olmaz, iç dış boya bittiğinde, sadece laminat ve ince elektrik işiniz kalmalı, fayans-doğrama cam-mobilya(marangoz-kapılar)-su tesisat montajları(duşakabin-klozet-lavabo vb.) her şeyi içerde boya bittiğinde bitmiş olmalı. bu zaman aralığında klima tesisatının borulamasını sıva altı yaptırdıysanız, benzer şekilde yerden ısıtma kullanacağınız alanlar varsa hepsi içerde sıva/şaptan önce yapılıyor olmalı.

binanıza laminatçı en son girsin, bir sakınca yok ama çabuk çizilen, ıslanınca şişen bir malzeme olduğundan önemli bir detay. ayrıca şap atıldıktan sonra yazın minimum 15-20gün, kışın daha uzun bir süre laminat döşeme için bekleyeceksiniz, şap ertesi gün üzerine basılacak kadar sertleşiyor ama nemin geçmesi haftalar alıyor, nemli bir şap üstüne parke döşenince ilerleyen zamanda kabarması, şişmesi kaçınılmaz, bunun için parkeciniz sizi yönlendirecektir, ola ki ses etmiyor, şaptan sonra gelip yapayım diyor, hemen kaparonuzu isteyerek vazgeçin, o esnafın işinden de malzemesinden de hayır gelmez size.

benzer şekilde şömine, ısı pompası vb. dekoratif ya da fonksiyonel ne varsa montaj zamanlarını kaba bitmeye yakın arayıp görüşün, çünkü esnafın kendi iş planı sizinkiyle uymayacağından siz onları hangi aşamada çağıracaksanız bilin ki öncesinde adamlar size uymaya çalışsın. sonra ne oluyor? duvarcı şömineciyi, şömineci laminatçıyı, laminatçı şap nemini beklediği için, evin her yeri bitmiş, şömine duvarı kaba sıvada bekliyor olur. kaba bittiği gün bir çizelge yapmanızda fayda var, öne arkaya geçen olur ama en azından bir yol haritanız olsun, benim yoktu sizin olsun gençler : o)

evin içinde alçıdan sonra, doğramalar takılırken, dış kapı(çelik kapı) takılırken, marangoz mutfak takarken vb. alçınıza ya da kenar köşelerinizde mutlaka ama mutlaka eksikler kalacak, rötuş isteyen yerler vb.

burada dikkat etmeniz gereken şey, iç dış sıva-alçı-boya işini verdiğinizde mutlaka rötuşlar için anlaşın, yani çelik kapı takılırken kasayı koyduğunda bir kısım kırım yapıyor kasa içine beton dökmek için, bunun gibi olmazsa olmaz kırım dökümler yüzünden alçınız/boyanız ya da unutulan sonradan fark edilen boşluklar vb. oluyor.

bakın çok önemli ! binanıza giren hiçbir usta kendine ait olmayan bir işe dikkat etmeyecektir, hiç biri söylemediğiniz sürece elini sürmeyecektir.

bir boyacı saten yapılmamış kaba alçıyı göstermeden üzerine boya sürüp geçebilir, asla “bana niye söylemedin” diyemezsiniz ya da deseniz ne fayda. binanızda esas işi bittikten sonra ödemenin büyük kısmını alınca da kimse sizin yüzünüze bakmıyor. yevmiyeci arıyorsunuz sonra rötuş yaptırmak için. abuk subuk fiyatlar geliyor 3-5 saatlik 1 günlük işçiliklere.

ayrıca binanızın doğramalarını/camlarını taktırdığınız gün ya da öncesinde çelik kapınız takılı olsun, evi komple kapatın, hem malzeme koruma hem yağmur-çamur hem de evin doğru havalandırması için parça pinçik bırakmayın ev aynı gün kapansın.

binanızda merdivenleriniz hariç, pencere önleri-fransız balkon önleri ve balkon olmak üzere 8-10 yere mermer işiniz var, hepsini en baştan birine vermenizde fayda var, merdivenleri mermer yaptıracaksanız zaten onunla anlaşın. ben ihtiyaç oldukça mermeri kestirip o an şantiyede o işi kotarabilecek kim varsa ona yaptırdım, çok doğru bir yöntem değil ama mecburiyetlerden dolayı bu şekilde oldu, eğimi yanlış konan mermer yüzünden doğramalar su altı, su şapı ıslattı, şap kurumadı, parkeci gelemedi, alper tunga öldü, imdu yürek yırtuldu!!
bazı pencereler terazisiz oldu su toplanacak doğramaya doğru, geri dönüşü de yok, detay ama mide bulandıran kafa takılan bir iş mermer konusu, merdivenleri mermer yapacaksanız sorun yok, tüm işinizi aynı kişiye verin geçin.

650tl yaklaşık 9 pencere+balkon beyaz(limon) standart mermer maliyeti 300tl işçilik ödedim toplamda 1.000tl tüm mermer işini maliyeti tuttu. merdivenler için 2.750tl fiyat almıştım (sonradan laminat parkeye çevirdim) merdivenlere mermer karar verirseniz en azından 4.000tl bu iş için ayırmanız gereken minimum bütçe.

laminat parke için şap nemini beklediğiniz için bu arada oturma ruhsatıyla alakalı evrak toplayabilirsiniz..

aaa ne diyorum ben ya? siz baya iskan aşamasına gelmişsiniz ya la!
her belediyenin evrak listesi farklı olsa bile temelde toplanacak belgeler belli,
- arsa tapu aslı ve fotokopisi
- nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
- inşaat ruhsat aslı ve fotokopisi (su basman/temel vizeli imzalı-son hali)
- maliyeye 2. nolu harç makbuzu ve beyannamesi
- sgk ilişik yok belgesi (bu dijital ortamda belediye tarafından sgk dan isteniyor, sgk onay veriyor)
- mimar teknik raporu (uygundur)
- enerji kimlik belgesi (mimarınız çıkartıyor)
- türk telekom onayı(hat var, adreste altyapı var)
- kanal ruhsatnamesi (büyükşehirden)
- bina 4 cepheden fotoğraf

burada sgk parantezi açalım;

binanıza çevre ve şehircilikten geçici müteahhitlik belgesiyle başladınız, devletimiz diyor ki “sen binanı kime ne sürede çalıştırarak yaptırdın bakayım” siz de diyorsunuz ki, 3 ayda yaptım 1. ay 4 kişi çalıştı 3 kalıpçı 1 demirci 10’ar gün, 2. ay kalıpçının işi bitti demirci ve sıvacı devam etti, 3. ay demircinin işi bitti sıvacı ve boyacı vb. derken iş yaptırdığınız kişileri sigortalamanız gerekiyor, yasal mevzuat binanızın maliyetinin asgari %3 gibi bir oranı(tam emin değilim) ederinde prim yatırmanız gerekiyor, muhasebeciniz güncel mevzuata uygun şekilde sizi yönlendirecektir. primleri ay ay düzenli ödeyip en son belediye üzerinden iskan başvuru dosyanızı verirken sgk ilişik yoktur talebini belediyeye yapıyorsunuz onlar sgk’ya soruyor, sgk mevzuata aykırı bir durum yoksa sgk dijital ortamdan belediyeye “bizim kurum nezdinde sorun/sıkıntı yoktur” onayı veriyor. sgk ilişiğiniz bitti, geçmiş olsun!
evrakların asılları iskan başvurusunda görmek amaçlı isteniyor, fotokopilere “aslı gibidir” vurarak dosyanıza koyuyorlar.
sgk parantez sonu

küçük not: maliyeye 2. nolu harç yatırmadan önce belediye emlak servisinden bu harç ödemesi için yazı almanız gerekiyor, yani aslında kurumlar resmi yazıyla ödemeyi size yaptırtıyorlar arada siz takipçi gibi ordan oraya evrak teslim ediyorsunuz. doğrudan mal müdürlüğüne(ilçedeki vergi dairesi) gidip 2. nolu harç yatırcam diyince yazı sordular bana, haydi geri belediyeye gittim, en başta iskan için istenen evrakları sorduğumda demedi ki emlak servisinden yazı al yazıyla git öde diye. demiştim ya onlar her gün siz ömrünüzde 1 kere yapıyorsunuz o nedenle her şeyi sormanızda fayda var, bir de sorunca mal mal ifadesizce yüzünüze bakıyorlar orası çok şenlikli..evet lan amk dürrüğü harç yazısı nerden alınır bilmiyorum?! ne kadar cahilim dimi keşke ölsem!

devam ediyoruz,

ahşap işleri; bu başlık altında mutfak dolapları, banyo dolapları ve belki lavabo altı, ve tüm iç kapılarınıza ait ahşap kalemler var.

yine herkesin tutturabildiğine yürüdüğü bir alan, dekorasyon firmalarından 20-30binler havada uçuşuyor ilaveten birazdan aşağıda görebileceğiniz alt kırılımlar da hep en ucuz malzemeler seçilerek veriliyor bu fiyatlar.

mutfak mdf o zaten değişmiyor, maliyeti değiştiren dolap kapakları, high glas denen malzeme en ucuzu, akrilik orta kalite, lake vb. malzemeler üst sınıf pahalı.

akrilik kapaklı bir mutfak için mtül hesabı aşağı yukarı 600-800tl aralığında çıkıyor yani mutfağınız 3 metreye 4 metre olsun ve 2 kenarda tezgah olacaksa (l şeklinde) 7 mtül mobilya olacak, lavaboya gelen kısımları düşerek burada 10mtül malzeme hesaplanıyor. kapılarda standart lamine kapı en ucuzları montajlı bir adedi için 800tl.

8.000tl mutfak
4.000tl kapılar(5adet)

toplam 12.500 tl. burada kulp ve kol standart malzeme, kapılarda kilit vs. hepsi standart.
ben kulpları kendim seçtim, kapı kollarını da gidip aldım ikisi 700tl gibi tuttu, marangozla oturduk konuştuk, kulp ve kolları ben aldığım için banyoda lavabo altına dolap ve lavabo yanına boy dolabı bedelsiz yaptı. banyoya alacağınız en uygun boy dolaplı aynalı dolap seti 1.500tl civarı koçtaş vb. yapı marketlerde eh onlarda standart ölçü ve renklerde, burada istediğiniz şekilde ölçü ve renkte oynama yapabiliyorsunuz.

ayna hariç evdeki tüm mobilya işleri için maliyet:
12.500tl marangoz
700tl kulp + kol
toplam 13.200tl
paslanmaz mutfak çöpü ve banyo dolapları için kulplar 200tl 13.400tl

mutfakta mobilya dışında tezgah ve evye maliyetleri var, burası ucu açık.
tezgah ucuzdan pahalıya
1-mermerit
2-mermer-granit
3-çimstone

evyeler yine 150tl metal evyeden 3.000tl'ye kadar gidiyor.

dolap ve tezgah arasındaki kısma fayans veya cam/cam mozaik mutfaktaki son kalemler, bundan sonra mutfak bitiyor.

tezgah için mermerit, zamanla solma-kararma vb. yapabiliyor, benzer şekilde ocaktan yeni alınmış çaydanlığı biraz uzun mermerit üstünde tuttuğunuzda eritebilir. en ucuz malzeme bu sonuçta, hatta evyesini tezgahla birlikte yaptıklarından evye maliyetinizde olmuyor mermeritte, o denli ucuz : )

mermer-granit ya da çimstone doğru seçimler olacak. 

çimstone yazıyı yazdığım tarih itibariyle 650-750tl/mtül arasında maliyeti olan bir malzeme, granit fiyatlarını bilmiyorum çünkü beyaz/beyaz tonlarında bir tezgah istediğimizden granit seçenek olmaktan çıktı, granit doğal taş olduğundan istediğimiz şekilde beyaz renk yok, içinde beyazlık olan karışık desenli var en yakın. haliyle sadece çimstone ya da mermerit olacaktı, çimstone seçildi. 6mtül çimstone için 3.000tl ve granit 1,5 gözlü evye için 1000 tl toplam 4.000 tl tezgah ve evye maliyeti. yazdıklarım dışında bilmeniz gereken bir detay yok bu alanda, çimstone’da 650 tl'nin altında mtül maliyeti yok, bulursanız enayilik/ibnelik vardır. diğer her konu zevk ve renk

150 tl'ye de metal evye satılıyor koçtaş'ta, ya da 3.500tl ye evye de gördüm, temperli cam evyede var, var oğlu var.

mutfak tezgahlarıyla alakalı olarak sözlük'te ben bu yazıyı bitirmeden yayınlanmış ve ekşi şeyler'e girmiş:

Mutfak Tezgahı Seçmeden Önce Okumanız Gereken Amme Hizmeti Gibi Bir Rehber

Mutfak dekorasyonu yapan, mutfağını yenileyen, mutfağımı yenilersem aklımda bulunsun diyenlere; piyasada bulunan tüm mutfak tezgahları (granit tezgah, mermer tezgah, ahşap tezgah vb.) hakkında bilgi vererek en uygun tezgahı seçmelerine katkı sağlayacak detaylı bir rehber.

Ekşi Şeyler

bu yazıyı mutlaka okumanızı tavsiye ediyorum, yukarıda verdiğim kısa ve özet bilgilerin, kararınızı değiştirebilecek şekilde detaylı, teknik ve uzunca açıklamalarını bulacaksınız, sırf genel kültür olsun diye bile okunabilecek kalitede bir entry, kaldı ki evinizi yapıyorsunuz, asla okumadan karar vermeyin derim.(yazan arkadaşımıza ayrıca çok ama çok teşekkürler bir kez daha emeği için çok faydalı bir içerik)

son kalem parke.

ev içi merdivenler, türlü sebeplerle parkede karar kılındı, bu bakımdan mermerle maliyet birebir aynı gibi çıktı. bu noktada uçmadığınız sürece maliyetinizi mermer/parke merdiven seçimi değiştirmeyecektir.

60m2 parke döşenecek alan, kendi renginde süpürgelikler ve 17 basamaktan oluşan 1 döner merdiven takımı için 6.000tl ekim 2020 için maliyet. parke markası agt, burada işçilik ön planda malzemeler aşağı yukarı aynı, 8mm kalınlığında laminat 45-60tl arasında m2 fiyatı montajlı. daha önce bahsettiğim gibi yaz inşaatı için şap’taki nemin kuruması 20-25gün sürebiliyorken, kışın 1,5-2 ayı bulabiliyor. parkeleriniz için iş planını buna göre yapın.ben aralarda su yiyince 3 ay oldu hala kurumadı tabi.avizeler takıldı evde parke-merdiven yok!
korkuluklar, balkon ve ev içi merdiven kenarı için son malzemelerden, parkeden sonra yapıldığı için en son korkuluk ve korkuluk cam montajınız kalıyor, bundan sonra oturma izni için başvurabilirsiniz.

bahçe duvarı olmadan iskan vermeyen yerler, su deposu/özürlü yokuşu/merdiveni/otopark vb. bir sürü şey için iskan başvurusunda zaman kaybedebilirsiniz.

öncesinde iyice araştırıp ilgili belediyede oturma izni için teamül ve yönetmeliğin ne olduğunu öğrenip ona göre ilerleyin. en kötü imardan/ruhsattan sorumlu belediye başkan yardımcısını bulup yanına çıkın ve sorun. bazı belediyeler eksik kısımlar için bilgi verip onaylıyor ve “düzeltip resimlerini getir” diyerek önünüzü açabiliyor, bazıları ise bu tip durumlarda yüzünüze bile bakmıyor.

evet;
içini bitirdikten sonra çevre düzenlemesi ve bahçe kalıyor, bu aşamada öncelik pis su giderinizin şebekeye/foseptik çukuruna bağlantısı.

kanal için durum şu, kanal bağlantısı yaptırmadan kanal ruhsatnamesi alamıyorsunuz, kanal ruhsatnamesi ise oturma iznine başvuru evraklarının içinde. önce büyükşehirden ilgili evrakları (su tesisat projesi, imar durumu, tapu vb. öğrenmeniz gerekiyor) alarak büyükşehir su(izsu) işlerine başvurunuzu yapıyorsunuz açtırıyorsunuz. burada evraklarınız ilçe belediye su ekiplerine gidiyor, gelip keşif yapıyor yere bakıyorlar, binanızdan çıkan gider, kanalizasyona kadar geliyor olmalı, o noktadan sonra ekipler bağlantı ücreti yatırmanıza müteakip (800tl – ocak 2021 itibariyle) gelip bağlantıyı yapıyorlar. bu iş için su tesisat işi verdiğiniz kişiyle en başından el sıkışmanızda fayda var, 5-10 metre boruyu 1-2 metre derilikte kazıp ucuna 50cmx50cm rögar/rögar bağlayacaklar, hepsi bu ama iş oturma iznine başvuracağınız esnada hala havadaysa çok saçma paralar ödeyerek yaptırmak zorunda kalıyorsunuz (şekil 1-a) ben çatı kenarından sarkan oluklar + pis su gideri rögar bağlantısı + bahçe için 3-4 yerden su tesisatı döşeme işini 3.000 tl anlaştım(malzemeli) burada kepçe gibi giderler bana aitti.(500tl tuttu) aynı işi 2.000-2.500lere bitirmem mümkün ama öyle bir zaman ne yazık ki kalmıyor. mecbur aradaki 1.000 lirayı görmüyorsunuz.

kanal bağlantınız rögarlı/rögar şekilde yapıldıktan sonra(bu arada rögarımız plastik de olsa etrafında beton bir duvar ve beton kapak mecburi isteniyor, içeriye kanalı tıkayabilecek bir şey kaçmasın diye ayrıca kaçabilen bir şey olduğunda müdahale etmek için) kontrolü yapıp kanal ruhsatname ücreti hesaplanıyor, ruhsatınızı aldıktan sonra oturma ruhsatı için gerekli evraklarınızı bitirip başvuruyorsunuz.

eviniz, kanalizasyon hattından kot olarak yukardaysa(yüksekse), kanal bağlandığı andan itibaren gelen kokuyla birlikte “çek-valf” bağlatma ihtiyacı hissedeceksiniz. kemirgen/haşere/koku gibi konular için tek yönlü açılan bir kapak sistemiyle çalışan plastik bir parçayı pis su giderinizin uygun bir noktasına en başta ekletmenizde fayda var, sonrasında ihtiyaç duyulursa müdahale edebileceğiniz bir yere bağlarsanız bu ara kapak daha şık olur.

bulunduğunuz yerden kanalizasyon geçmiyor olabilir, o zamanda yine yönetmeliğe uygun bir foseptik çukuru kazdırmanız lazım, maliyet konusunu kesinlikle en baştan araştırıp bütçesini netleştirin, çünkü binadan 10-15metre plastik boruyu kanalizasyona bağlamaktan daha çok tutacağına eminim.benzer şekilde beton bir yapı/muhafazası olacağına da eminim ve kesinlikle titizlikle kontrol edilerek hata varsa oturma ruhsatınız o hata giderilene kadar sizi bekletecektir.

oturma ruhsatı evrakları:
- tapu
- kimlik
- su basman vizeli inşaat ruhsatı
- kanal ruhsatı
- ısı yalıtım belgesi(enerji kimlik belgesi)
- mimar teknik raporu(mimar yazıyor uygundur diyerek)
- telekom uygunluk belgesi
- sgk ilişiği yoktur belgesi(bunu belediyeye evrakları verince onlar sistemden sorgulayıp tamamlıyorlar, sgk ödemeleriniz tamsa sgk sistemden uygunluk veriyor sizlik bir durum yok)
- vergi dairesine 2. nolu harcın yatırıldığına dair makbuz(ilçelerde mal müdürlüğü-kaymakamlık binasında oluyor, sgk için zaten daha önceden yerini öğrenmiş olmanız lazım)
- binanın tüm cephelerden(4 adet) fotoğrafı

bu belgelerin asılları ve fotokopileriyle birlikte gidiyorsunuz, almaları gerekenleri alıyorlar zaten, sizde kalacaklar için asılları kontrol edip fotokopilerini koyuyorlar dosyaya.
şu anda evraklar verildi, ruhsat aşamasındayım.

oturma ruhsatını almanıza müteakip, su ve elektrik şantiye aboneliklerinizi mesken aboneliğine çevireceksiniz.

bu noktadan sonra suyu ve elektriği bağlı, işeyip sıçtığınızda gideri evin dışına gidebilen, camı, penceresi kapısı olan, tepesinde çatı olan bir eviniz oluyor.

baya ev oldu bu la bebe!
gülücük gülücük !

bundan sonraki tüm aşamaları ilerledikçe ekliyor olacağım.

bahçe duvarı/dış alan aydınlatma/açık-kapalı garaj/peyzaj/çim ağaç ileriye dönük havuz, küçük bostan ve/veya dekorasyon fikirlerini yine benzer şekilde fırsat buldukça eklemeye çalışıyor olacağım.

umarım hayalinizi kafanızda şekillendirebilecek kadar detay ve tecrübe aktarabilmişimdir.

ben bu tip bir yazı okuyup başlasaydım 5 ay önce inşaatıma, binlerce tl tasarruf ile ve on binlerce/yüzbinlerce tl değerinde sinir stresten arınmış şekilde bitirebilirdim inşaatımı. umarım tam olarak bu tip bir faydası size dokunur.

bu tip yada daha kısa-uzun özet pratik bilgiler içeren bir yazı çok aradım ancak bulamadım, bulduklarım saçma şekilde heveslendirici başlık atılmış tık amaçlı youtube videoları ve birkaç emlak sitesindeki yüzeysel hit çekme amaçlı “anahtar kelimeli” zayıf içerikli kısa/özet yazı oldu. bir tecrübe paylaşımından ziyade “iyi araştırın” la biten cümlelerle dolu yazılar.

herkesin yeni tecrübe ve daha verimli/yenilikçi fikirleri paylaşarak yönettiği projelerini/fikirlerini paylaşması, biz bu tip gayrimenkuller için fakir ama onurlu beyaz yaka hayal sahiplerine eşsiz faydalar vereceğinden, lütfen zaman içinde güncel ve farklı bulduğunuz her detayı aktarmaktan imtina etmeyiniz.

sabredip okuyan ve ilgi gösteren herkese sevgilerimle. (11.429 kelime)

son gün düzeltmesi: yapı kullanım izin belge harcı 4.000tl.(evet alındı :)

bahçe, peyzaj, elektrik ve su aboneliklerinin meskene çevrilmesi hariç(25bin yaklaşık bütçe) takribi maliyet 258.000tl (arsa, bahçe/peyzaj hariç, tüm resmi harç ve giderler, tüm projeler, işçilik ve malzeme[70lik şömine] maliyetleri dahil)

inşaat başlangıç/temel kazım : 11 eylül 2020
inşaat bitiş/yapı kullanım izin onayı: 2 nisan 2021

alt düzeltme: bol sekerli turk kahvesi nickli yazar uyardı. yapı denetime tabi inşaat m2'si 250 değil, 200 m2 ve üstü içinmiş. proje aşamasında mimar gerekli bilgilendirmeyi yapar zaten ama bilmekte fayda var çünkü doğrudan maliyeti etkilemekte. teşekkürler.