Tüm Detaylarıyla Ülke Ekonomisinin En Büyük Problemlerinden Biri: Emlak Balonu

öncelikle, kişisel görüşüm istanbul özelinde türkiye emlak balonumuz dünyanın pek çok ülkesinde defalarca yaşanmış fiyat balonlarından birisidir. sadece emlakta değil, tüm fiyat balonlarında fiyatı şişen meta bir yerde gerçek işleviyle bağını koparır ve sanallaşmaya başlar. talep reel tabanından kopar ve tamamen spekülatif hale gelir. ardından piyasadaki alternatif araçların potansiyel getirileri yükselince bu spekülatif talep söner ve fiyatlar hacimsiz şekilde düşer. ortalık durulup metanın işlevine uygun talep gelince de yeni bir fiyat seviyesinde arz ve talep tekrar dengelenir. bu da bir tür ekonomik döngüdür.

1999-2000 yıllarında imkb böyle sanal bir yükselişe sahne olmuştu örneğin. düşük faiz, sabit dalgalı kur politikasıyla enflasyonla mücadeleye kalkmıştı o dönemdeki hükümet. para gidecek yer bulamayınca borsaya akmıştı. sonra bir gecede çökmüştü. konut piyasasındaki durumu lale çılgınlığından çok o duruma benzetiyorum ben. son on yıldır döviz kuru neredeyse sabitti ve faizler de düşüktü. borsadan ağzı yanan yatırımcı emlak sektörüne yöneldi. reel talebin üzerine bu spekülatif talep de binince fiyatlar özellikle istanbul'da uçuşa geçti. tatlı karı gören her sektörden insan buraya yığıldı. geçmişteki turizm ve tekstil sektörlerindeki çılgınlığı bile aştı aşırı yatırımlar. ama bu sistemde de sonunda arbitraj imkanı tükenecek. aşırı yatırımdan dolayı piyasanın sanallaşmasıyla talep duracak, emlak da kusura bakmayın ama, son alanın elinde patlayacak.

türkiye bu tür bir durumu daha önce tecrübe etmediği için insanlara masal gibi geliyor. bir benzeri 90'lı yıllarda tokyo'da yaşandı mesela. 30 yıldır toparlanamadı orada emlak piyasası. japonya örneğinde mevcut olan öncül koşulların büyük kısmı bizde de var maalesef. ingilizcesi yetenler için japonya örneği . neymiş bunlar; düşük faizler, vergi politikalarındaki avantajlar, kiracıları koruyan yasal altyapı, tasarruf eğilimindeki değişimler. sonraki döneme özel isim de koymuşlar, 'ushinawareta junen', yani kayıp on yıl diyor japonlar. japonya emlak balonu linki. abd, ispanya, yunanistan örnekleri var sonra ki, çok düşük faizlere ve teşviklere rağmen bu piyasalar da toparlanamadı hala. yunanistan'da 7 yıldır emlak fiyatları düşüşte, yeni inşaat izinleri de düşmesine rağmen. %45 düşmüş 2007'ye göre. yunanistan. ispanya'da %30 düşmüş. türkiye'de ise, sıkı durun son 6 yılda %220 artmış konut fiyat endeksi. türkiye endeksi. emlakçılar, inşaatçılar ve onlardan beslenen medya bu konuyu haliyle gündeme getirmiyor.

türkiye'de halen ev sahipliği oranının düşük olduğu ve nüfusun arttığı da doğrudur. ama sabit gelirli orta sınıfın, memurun be küçük esnafın giderek alta doğru kaydığı son 10 yılda, talep yaratacak kesim de giderek daralıyor. ekonomik büyümenin kaymağını yiyen kesim ise bahçeşehir'le, ataşehir'le nitelikli konuta doymuş durumda. devlet ise toki vasıtasıyla düşük gelirlilere konut üretmeliyken, özellikle istanbul'da kamu arazilerini rezidanslara pazarlayarak inşaat baronları yaratmayı tercih ediyor. istanbul'u ranta ve müteahhitlere terk eden toki'nin düşük gelirlilere burada yaptığı proje sayısı 3-5 tane sadece. onlar da kentin dışında alakasız yerlerde. anadolu'da pek çok şehirde dağ başlarına yaptırdığı konutlar ise düşük kaliteli, 2-3 yılda dökülmeye başlıyor ve haliyle tercih edilmiyor. bir başka sıkıntı 60'lı yıllardan beri gecekondularla yağmalanan kamu arazilerinden doğan ranta devletin göz yummasıdır. talan edilen arsalar bugünkü balonun da başlangıç noktasıdır. bu arsalar kentin periferisinden merkeze doğru kayarken artan arsa rantı inşaat çılgınlığını da tetiklemiştir. belki de son yılların en olumlu projelerinden olabilecek olan fikirtepe dönüşümü de özkaynaksız çakal müteahhitlere kurban edilmiştir.

özellikle emlak'a yatırım yapmış, çoğu mortgage borçlusu arkadaşların çeşitli itirazları var, kimi haklı kimi abartılı. biraz onlara da klavye yıpratalım...

1- evler, köyden kente göçenlerin anadolu'daki varlıklarıyla fonlanıyor deniyor. alt-orta gelir grupları için doğru. merkezi lokasyonlar ve rezidanslar için yanlış. bir de bu 90'lar için tamamen doğru bir tespitken hız kestiğini düşünüyorum son yıllarda. tarımda yaşanan krizden ve teşviklerin arazi büyüklüğüyle sınırlı olmasından dolayı tarım arazileri eskisi kadar para etmiyor artık.

2- inşaat maliyetli bir iş, fiyatların maliyet boyutu da var deniliyor. 2016 yılında resmi gazetede betonarme karkas için 1. sınıf metrekare inşaat maliyeti minimum 774, maksimum ise 851 lira olarak açıklandı. bu kaba inşaat maliyetidir. 120 metrekare bir daire için en fazla 100 bin tl yapar. bir o kadar da ince işçilik olduğunu varsayalım ki, çoğu müteahhit 40-50 bine hallediyor bunları ya, 200 bin diyelim arsa hariç. arsa sahibiyle %40-60 civarında anlaşılıyor genelde. lokasyona ve piyasa durumuna 10 dairenin 4-6 tanesi arsa sahibine kalıyor. elbette bağdat caddesi gibi lokasyonlarda oranlar değişebiliyor. biz hesaplama kolaylığı açısından ortalama %50 verdiğini varsayalım ve basit/adi/ilkokul matematiğini buna göre kuralım. 10 daire için toplam inşaat maliyeti 2 milyon tl olacaktır. müteahhite 5 daire kaldığına göre 2 milyon bölü 5'ten 400 bin maliyeti var. bir de 2 milyonun yıllık fonlama/fırsat maliyeti olarak %10 alalım ve inşaat bir yılda bitti diyelim. toplam maliyet 2.200 bin oldu. ortalama maliyet ise 440 bin. müteahhidimiz 5 dairenin 3'ünü 750 bin seviyesinden satarsa tüm masrafını çıkartır ve diğer 2 daireyi sıkışana kadar etiket fiyatıyla elinde tutabilir. nasılsa emlaktaki artış tüm diğer alternatif yatırım araçlarından yüksektir o gün için. aslında toprak sahibinin de konumu budur. mevcut koşullarda aldığı evleri satsa neye yatıracak ki? kentsel dönüşümden dolayı kiraları zaten inşaatçılar ödüyor ve kiralar uçtu kaçtı. peki nereye kadar bu döngü devam eder? el-cevap, alternatif yatırım araçlarının getirisi artana kadar elbette.

çok uzun vadede bu araçların getiri eğrileri yakınsama eğilimindedir. bono faizinin getirisi ile altının, emlakın, emtiaların getirileri eninde sonunda birbirine yaklaşacaktır. yani kabaca majör merkez bankaları faiz artırımına gitmeye başladığında emlak piyasasındaki spekülatif talep çekilecek ve toprak sahibi/müteahhit ev fiyatları yerinde sayarken faizden/dövizden elde edilen kazançları görerek nakde dönmek için emlakı elden çıkarmaya çalışacaktır.

3- mortgage büyüklüğü bizde az, bankalar etkilenmez diyenler var. bankalar için nakit akışı önemlidir. nakit dengesi bozulunca en güçlü banka bile sıkıntıya girer. ekonomik krizin tetikleyeceği bir iflas ve işsizlik dalgası en çok da bankacılık sektörünü etkileyecektir. mevcut yasal durumda batık krediler karşılığında ellerinde kalan evleri ekspertiz fiyatlarının altına satabilmeleri mümkün değil. ama 2-3 yılda bir yaptırdıkları ekspertiz değerleri düşmeye başladığında ucuza satarak nakit durumlarını düzeltmek isteyecekler. yani yükselişi destekledikleri gibi, fiyat düşüşünü de hızlandırıcı etkisi olacak bankaların piyasa tersine döndüğünde.

4- bu evleri kim alıyor sorusun alternatif yanıt. ticaret erbabı ucuz finansman için hileli konut alımı yapıyor. a ticari kişisi kendi konutunu b kişisine sahte satış yapıyor ve finansman maliyetini neredeyse yarı yarıya düşürüyor. b kişisi de kendi evini a kişisine satıyor vs. ticari kredi faizleri yıllık %15-20 iken mortgage faizleri malum %8-10 civarında. ayrıca 10 yıllık ticari krediyi hiç bir banka da vermiyor. geçen hafta hatırlarsanız süzer plazada polisin müdahil olduğu mafyatik bir kavga vardı da vadeli aldığı konutu bankaya teminat verip kredi alan ve çekleri ödemeyen bir şirket çıkmıştı arkasından. finansal açıdan bitik olan bu şirketin bankaya da ödeme yapacağını sanmıyorum.

5- döviz bazında fiyatlar düşüyor, yabancılar ev almaya gelirler mi? daha da düşmesi bekleniyorsa gelmezler. alanlar da portföy yatırımı mantığıyla geldikleri için pişman olacak zaten. araplar ve ruslar petrol fiyatlarının düşüşünden dolayı nakde sıkışmış durumda. kriz uzun sürer ve realize edemezlerse pozisyonlarını bir 20 yıl daha gelmezler buralara.

6- nüfus artıyor, insanlar evleniyor, peki nerede çiftleşecek bu gençler. aslında reel konut talebi büyük oranda bu tür bir sosyolojik gerçeğin üzerinde duruyor. ama ben kimsenin ev bulamadığı için evlenemediğini duymadım. anadolu'nun ücra köylerinde filan oluyor bu durum sadece. tüik 2010 yılında yayınlaması gereken konut istatistiklerini yayınlamamış. ülkenin gerçekten de konut açığı var mı bilemiyoruz o yüzden. ev alma imkanı olmayan da kiracı oluyor sonuçta. reel gelirleri düşen orta gelir grubunun da zaten ev alabilme imkanı kalmadı istanbul'da. alacak olsa bile mevcut stok yeterli bunun için. kaliteli konut sayısı yetersiz derseniz, bu doğru bir tespit ve kentsel dönüşüm de bu konuyu çözmek için var. kentsel dönüşümle üretilen ilave konutlar da balonu şişiren bir başka faktör.

7- beklenen büyük istanbul depremi ve deprem sigortası gerçeği de arada gündeme geliyor. şunu unutmamak lazım ki, eviniz depremden zarar görürse sigorta sadece inşaat maliyetini size öder. bir milyonluk da olsa 300 binlik de ödeyeceği tutar 150-200 bin civarında kalır. altyapısı çökmüş bir muhitte, yıllarca inşaat gürültüsü ve çeşitli sıkıntılarla yaşamak için yeni konut yaptırır mısınız peki? başka yere taşınacak olsanız bu 150-200 bin ile ev alabilir misiniz? bence 300-400'e alabilirsiniz böyle dönemlerde. yani 99 depreminde olduğu gibi %50-60 civarında fiyatlar lokal olarak düşecektir. deprem ise muhakkak olacak. istanbul tarihinde 200-250 yılda bir büyük depremler olmuş ve bilinen tarihte şehir 3-4 kez yeniden kurulmuş zaten.

8- kenar semtlerdeki siteler, markalı konutlar, kaliteli ve akıllı binalar çok güzel gelsenize. aslında herkes kentin göbeğindeki kaliteli konutlarda oturmak istiyor ama arsa fiyatları buna müsade etmediği için çeşitli tali avantajlarla akllıları çeliniyor. köprüye 10 dakika diye kentin 30 km dışından ev satıyorlar vatandaşa. havuz, yeşil alan, akıllı bina filan güzel ama, o aidatlar ne olacak uzun vadede? bu güzelim binaların pek çok avrupa ülkesinde 70'li, 80'li yıllarda banliyölere yapılan siteler, uydu kentler gibi zamanla yıpranacağını, ıssızlaşacağını ve terkedileceğini düşünüyorum. aidatlar ödenmeyecek, sosyal tesisler, spor tesisleri dökülmeye başlayacak, güvenlik tavsayacak ve düzgün insanların kaçmaya başlamasıyla bu havalı isimli siteler muhitin aslına dönecek. bu yüzden uzun vadede yapılabilecek en kötü yatırım şehir dışındaki 20 metrekare arsa payına yüzbinler gömmek sanırım.

9- balon var mı, yok mu? bence istanbul'da lokal olarak ve markalı projelerde bir balon var. kurtköyde yok belki, ama samandıra'da var. balon patlayınca ne olacak peki? bütçesine uygun ikamet amaçlı konut alanlara hiç bir şey olmaz. 15-20 yıllık vadeyi gözeterek yatırım yapmış olanlar da yırtar. ama geliri olmadan borçla aldığı emlakı 3-5 seneye fiyatı artar satarım diye niyetlenenler ayvayı yer. gelirine göre aşırı borçlananlar ise, işsiz kalırsa veya iflas ederse eldekinden de olur.

10- balon illa patlar mı? ekonomik kriz şok şeklinde vurmazsa, iyi senaryoya göre patlama yerine yavaşça sönebilir de. fiyatlar sabit kalır ya da %10-15 geriler ve 5-6 yıl enflasyon ve kur karşısında yavaşça erir. 3 yıl fiyatın artmaması zaten %30 düşüş demektir. istanbul için hesaplanan %50 civarındaki sanal artış da bu şekilde düzeltilmiş olur. ama hükümetin son ana kadar inşaat sektörünü desteklemek için çabalaması riskli marjinal noktalara doğru sürüklüyor bizi. tüm diğer sektörleri inşaata feda edecekler korkarım. bu durumdaysa kimi bölgelerde %60 civarında reel bir düşüş şoku gelebilir sanki panik satışlarında. abartılı diyenler mortgage krizinde detroit'te konut fiyatları ne olmuş diye bakabilir. aha da link. 2008'den beri fiyatlar inşaat maliyetlerine inmiş neredeyse ama alan da yok satan da.

11- makro ekonomik açıdan emlak balonunu da patlatacak krize doğru mu gidiyoruz? hükümet dünyada artışa geçen faiz oranlarına yanıt olarak yüksek kur ve düşük faize dayalı yeni bir modele geçerek ithalatı düşürüp ihracatı arttırmayı deniyor. son aylarda döviz kurundaki artışa tcmb'nin müdahale etmemesinin bir nedeni dolar endeksindeki artışsa bir nedeni de bu. fed, boj, ecb faiz arttırırken bizim siyasi veya ideolojik saiklerle arttırmamamız bir anlamda bu merkez bankalarına yani uluslararası konjonktüre, piyasalara kafa tutmak oluyor. sonuçları geçmişte hep çok acı oldu bu yaklaşımın. bu sefer de farklı olacak değil. ülkede büyük bir kriz yaşanır ve bunu bir resesyon dönemi izlerse emlak bu işten en zararlı çıkacak sektörlerden birisidir. faiz artışları rutin haline gelir ve risk primimiz (cds) de artarsa, yandı gülüm keten helva. 2001 krizindeki şansımız dünyadaki parasal genişlemeye denk gelmesiydi. bu şekilde çabuk toparlanabildik. ama parasal daralma döneminde yaşayacağımız yerel bir ekonomik kriz büyük ihtimal uzun bir resesyona girmemize neden olacaktır. bu ise, artan çalışma yaşındaki nüfusla beraber işsizliğin artması, sosyal sıkıntıların ağırlaşması, toplumsal yapıların, hatta ailelerin dağılması anlamına gelir.