Evi Satıp Parayı Faize Yatırmak Mantıklı mı?
sattıktan sonra elinize geçecek o parayı çok iyi değerlendirebileceğiniz bir yatırım aracınız yoksa mantıksızdır
gayrimenkul yatırımlarında aylık gelir (veya bu durumda gider, kira) her zaman faiz gelirinden düşük olsa da ana para olarak kabul edebileceğimiz evin değeri neredeyse her zaman enflasyonunun üzerinde artar. bunun sebebi aslında çok basit; dünyada limitli alan var ve iklim değişiklileri vs. daha da azalıyor, nüfus ise gittikçe artıyor. çok büyük bir savaş veya afet olmadığı sürece bu trend devam edecektir. bu trendi bozan istisnai durumlar tabii ki var. mülkünüzün olduğu yer sosyal bir sebepten düşüş trendindeyse veya bir anda deprem riskli bölge olduysa tabii ki değer kaybedebilir, ama bunlar istisnai durumlar. dünya nüfusunun yarısından fazlası şehirlerde yaşıyor ve şehirler sürekli değerlenen yerler.
100 yıl sonra dünya dinamikleri nasıl olur bilemem, ama bir sonraki dünya savaşına kadar bu trend devam edecektir diye düşünüyorum.
örneğin, 10 milyon tl'lık evinizi sattınız, size şu anda bu para aylık 330 bin tl faiz geliri getirecektir. büyük ihtimal o ayardaki bi eve, 30-40 bin tl civarı kira vereceksiniz, yani evet, size her ay 300 bin tl kalacak. ancak şunu unutmayın ki elinizdeki 10 milyon tl anapara her yıl neredeyse yarı yarıya değer kaybedecek. 10 yıl sonra bir bakacaksınız ki aylık 300-400 bin lira geliriniz asgari ücretin altına düşmüş.
bu işten karlı çıkmanın tek yolu kendinize enflasyonun üzerinde bir gelir getirecek yatırım aracı bulmanız, bu benim şahsi görüşüme göre tl bazında en az yıllık %100-120; usd bazında %10-15 gelir getirecek bir araç olmalı ki değer kazanan bir varlığı sattığınıza değsin.
eğer bu hesap mantıklı olsaydı dünyadaki bütün milyarderler mülklerini satıp banka faizine koyuyor olurlardı. bankaların verdiği standart faizler para yönetmeyi çok iyi bilmeyen çoğunluk müşteri grubu içindir. bu bir suç değil tabii ki, insanlar bu işi öğrenmek için on yıllarını harcıyorlar, bilmeyenler ise hemen ulaşabildikleri faize koyuyorlar. usd bazında yıllık %10-20-30 yatırımlar neler mi? fon yöneticisi arkadaşlar edinin, bunları bulmak için milyonlar kazanıyorlar, belki size söylerler.
evi değerinde satabiliyorsanız mantıklıdır
evi 300 bin usd'ye sattınız diyelim. bir sene sonraki kur beklentisi ve faiz getirisi arasındaki makas + %7 - 10 civarı olacağı için vade sonunda 330.000 dolarlık bir paranız olacak ve aynı zamanda şu an 300k usd olan ev muhtemelen 250k usd olacak.
buraya koskocaman bir eğer koymak istiyorum. eğer "mevcut ekonomi yönetiminin işine karışılmazsa" bunlar gerçekleşir.
adettendir: yatırım tavsiyesi değildir.
istanbul'da ev fiyatları dolar bazlı en az %50 şişik durumda. para aklayanlar, araplar ve parasını nereye koyacağını bilmeyen yurdum insanı suni bir talep yarattı ve bu duruma geldik. para aklayanların tamamını bitirmeseler de taleplerini bitirdiler. yurdum insanı bir iki ay sonra komple mevduata döner. tek sorun bu araplar onları hükümet istiyor halk istemiyor haliyle onlarda da bir talep daralması olacaktır.
imf tarafından yayımlanan bir raporda dolar/tl
2024 yılında 29,92 tl’ye,
2025 yılında 44,99 tl’ye,
2026 yılında 65,32 tl’ye,
2027 yılında 89,02 tl’ye,
2028 yılında 119,85 tl’ye yükselecek.
ak parti iktidarı tarafından açıklanan orta vadeli program’daki dolar kuru tahminlerine göre dolar/tl
2024 yılında 36.78 tl,
2025 yılında 43.94 tl
2026 yılında 47.80 tl
bu iki rapora göre yıl sonunda türk lirasının değeri dolara karşı yüzde %50 daha düşecek. öyleyse basit bir mantıkla türk lirasına dönenlerin senelik %50 faizin üzerine çıkması gerekir ki dolara karşı tl'de kalmaları avantaj sağlasın. fakat bu biraz fazla basit oldu.
gerçek ise şu; 1 dolar 29 lirayken, 100 dolara aldığınız hammaddeye 2900 lira öderken, dolar 43.5 lira olduğunda aynı malzemeye 4350 lira ödeyerek sahip olamayacaksınız. çünkü lira 43.5 liraya varana değin geçen sürede dolar da enflasyon değer kaybına uğrayacak.
bu durumda daha önce 100 dolara aldığınız malzeme için 105 dolar ödemeniz gerekecek ve bu şimdiki kura oranlarsak 5x43.5=217.5 ya da diğer bir deyişle maliyetlerin daha şimdiden her 100 dolar başına 7.37$ türk lirası cinsinden gelecek aylar gelmeden zarara uğradığınız anlamına geliyor. zira bugün, bugünün fiyatlarıyla seneye bitecek bir işe girseniz, malın teslim günü geldiğinde satıcı o günün koşullarıyla sizden ödeme alacak. bu sizin götünüzdeki donun nasıl çalındığının kısa bir özeti.
aslında konu burada bitmiyor. zira satıcılar elde ettiği net karı, ek maliyeti eksilterek değil, brüte kar marjının yüzdesini uygulayarak hesaplıyor. böyle biraz karışık oldu daha kolay anlatayım.
bakkalda bira 20 lirayken mekanlar 40 liraya satıyordu. yani kabaca birim maliyet x2. bira 30 olduğunda 60'a, 46 olduğunda da 100e bastılar. yani sizin 100 dolara 105 dolar x türk lirasının o günkü değerini ödediğiniz senaryoda 105 dolar olan yeni maliyet için bu mekancılara ödediğiniz gibi brüt maliyet üzerinden kar bırakmak zorunda kalacaksınız.
ama siz isterseniz yine de evinizi satıp tl alın tabii.